万科2020中期业绩发布会视频,管理层对业绩解读

万科2020中期业绩发布会视频,管理层对业绩解读


 
 
8月28日早晨,万科在线上召开2020年半年度业绩会推介会,由董事总裁首席执行官祝九胜带队,身边坐着董事执行副总裁,首席运营官王海武、执行副总裁,财务负责人韩慧华以及董事会秘书朱旭。

与2019年年报一样,这份半年报是晚上8点左右发出来的,但上一次万科在公布1个小时之后,便举办了业绩发布会,这次隔开了一个晚上。背后或许藏着一丝小心思:2019年年报,不管是利润还是股息分派相较以往减弱,而2020年半年报表现又没有太差。

资本的反应非常直接,2019年年报公布后的第一个交易日,万科A股价大跌6.44%,并在第二个交易日再次下跌4.07%。而8月28日收盘,万科A涨2.3%。

半年报显示,期内,万科录得收入1463.5亿元,同比增长5.05%;毛利465.52亿元,同比下降7.79%;归属公司股东的利润125.08亿元,同比增长5.62%。

不过,整场业绩会的关注重点并不是过去万科所完成了怎么样的业绩,而是作为行业龙头,这样的成绩单对未来预示着什么?对万科自身而言,应该如何保持盈利能力?

盈利能力下滑

毛利率指标下降成为房地产企业共同面临的挑战之一,此前包括中海、华润等房企近期都对此做出回应。

其中颜建国提及,在政府限价的条件下,中海的净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降;华润置地总裁李欣则表示,行业发展到今天,地价不断提高,房地比一直下降,行业毛利率下降的趋势是一个定势。

万科似乎也没有很好的办法,只能转而继续提稳健经营。

比如面对土地投资问题时,回应会不断的关注市场的变化,包括客户的变化,敏锐的感知,在过程中不断捕捉良好的投资机会,不会追高,肯定不会过分保守;面对近期“三道红线”问题时,则表示坚持现金为王,手有余粮;在销售问题上,主张“当好农民,种好地,做好自己的事情”。

只是,盈利能力的下滑成为了实实在在不可避免的事实。

数据显示,上半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,较2019年同期下降4.2个百分点,较2019年末下降3.1个百分点;全面摊薄的净资产收益率为6.39%,较上年同期下降0.96个百分点。

在业绩会之前,市场便给出解读,毛利率的下降是因为万科的结算均价走低。在2019年同期,万科的结算均价为1.57万元/平方米,而2020年上半年,这一数据大幅下降至1.23万元/平方米,甚至比2018年同期的1.43万元/平方米低不少。

这一观点在韩慧华的回答中得到印证。“确实今年的毛利率相对2019年来说有4个点的回落,2019年是毛利率的高点,因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。”

韩慧华归结为行业趋势:“地价占售价比在持续上升,对于整个行业来说,毛利率下降是长期的趋势。”该说法与华润置地的解释类似。

反映在财务数据上,2020年上半年,万科主营业务的营业收入是1448.38亿元,同比增长4.75%,营业成本994.27亿元,同比增长12.32%。其中在房地产开发及相关资产经营业务的营业收入是1381.4亿元,同比增长3.87%,营业成本937.3亿元,同比增长11.51%。

营业收入和成本增长速度的错配,成为了万科盈利能力下滑的主要原因,而万科甚至没有什么办法改变这一现状。“目前销售的毛利率与已经结转的毛利率相比更低,我们预计到年底还有小幅的回落。”

韩慧华同时坦承,行业的ROE在下行的方向上,万科也是。万科在去年中期业绩会上也曾表示,未来毛利率下降是行业长期趋势,公司将维持ROE在较高水平。

如今,万科同样表示,公司会坚持稳健的投资和精益运营,努力把毛利率维持在合理的水平。希望在整体大势方向上,保持盈利的能力。

区域发展不均

盈利下滑之余,万科各大区域之间的发展也出现了不平衡,曾经的强区南方区域继续有所走弱。

半年报显示,万科房地产开发及相关资产经营业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。但是,四大区域的权益净利润占比分别是17.16%、42.64%、7.60%及32.60%。

而在2019年全年,四大区域的营收和权益净利润的比例分别是32.98%、27.23%、20.53%及19.26%和28.51%、34.36%、18.29%及18.84%;2019年同期是35.40%、32.92%、13.66%以及18.02%和26.05%、45.41%、9.45%及19.09%。

营收与权益净利润贡献之间的错配,同时销售占比降低,南方区域目前面临的挑战仍较大,新任“区首”孙嘉仍需做更多工作。

万科披露数据显示,2020年上半年,其实现合同销售面积2077.0万平方米,同比下降3.4%,实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%。

其中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额分别达到491.6、1322.6、712.3、638.5亿元,占总销售金额的比例为15.3%、41.3%、22.3%及19.9%。而在2019年同期,四大区域的销售占比还是18.79%、35.93%、21.94%及22.09%。

万科在此次业绩会上单列出了销售金额前十的城市,分别是杭州、上海、宁波、苏州、北京、成都、沈阳、西安、南京以及重庆,前九位更是销售超百亿的城市,但其中,无一城市属于南方区域。

区域的发展资源也预示着,南方区域作为国内经济最发达的区域,万科发展的力度也在降低。数据显示,万科全口径在建及规划中项目建面分布中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域分别占比18.3%、21.2%、28.1%及32.4%。

值得一提的是,于今年7月,原深圳市万科房地产有限公司总经理、万科南方区域EMT成员唐激杨离职万科,成为万科在2020年为数不多标志性人事变动。彼时相关人士对于离职原因的表述为个人原因。

重心似乎在向其他区域倾斜。

8月27日,万科宣布成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。“区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任,他既是西北区域区首,同时兼任西安公司总经理。

“对于西北区域事业集团BG的考虑其实由来已久,在过去的组织架构上,设计上也做了一些探索。”王海武表示,西北BG的成立,目的就是为了加强万科在西北地区业务的发展。

入股泰禾

入股泰禾成为万科当天受到关注的一大方向,毕竟万科增持泰禾预计所用24.27亿元并不多,但它并未提及背后所需要承担的其它诸如债务的压力。在业绩上,万科便被问及,为什么要入股泰禾?

祝九胜首先肯定了泰禾的产品力。“客观地说,泰禾更多是资金和融资问题,它的产品力、基础能力还是非常不错的。”

他继而表示,万科的逻辑是大家在一个行业,都是中城联盟的成员企业,在这个行业里面有其他的主体只是某一方面的问题,底子成色还不错,还是要一起想办法。他表达了善意,这多少预示着,入股泰禾并不纯粹是从商业角度考虑。

“泰禾确实是过度负债,如果都要求还本付息,会导致资金流断裂。”祝九胜称,泰禾主要的任务是让金融机构达成共识,该事项正在进行当中。

“万科会全程参与,尽最好的初心,最大的善心,把这件事情妥善处理好。”但祝九胜指,即使万科最终能够成为泰禾的第二大股东,也只是以新的董事会授权指导下的政策来运作。

他表示,入股泰禾最终能否成功,取决于三点,一是泰禾的求生欲,二是金融机构对泰禾债务问题的理解,三是要看福建政府以什么姿态,什么方案应对。

“万科的底线是不影响背后的股东,不影响股东的权益,不影响股东对这个事情的观感,也不影响股东的收益水平。”

据泰禾发布的数据显示,即使上一年度大幅卖资产降负债,2019年该公司有息负债同比降30%,仍有960亿元;净负债率下降约140个百分点,依然处于243.76%的高位。

而截至2019年末,泰禾集团的货币资金仅有132亿元;截至7月7日,已到期尚未还款的金额270.65亿元。而泰禾年内到期债务将达555.11亿元,一年内到期负债1464.3亿元,涉及近20家信托公司。

尽管万科设置了多个前提条件,但入股泰禾仍是一笔复杂的交易。这同样引起外界担忧,有人士便询问万科,未来是否会加大其他不良资产的并购投入?对比祝九胜并未予以明确答复。

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