政府出台新规控制房地产企业有息债务的增长,对房地产行业的影响


政府出台新规控制房地产企业有息债务的增长,对房地产行业的影响
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为:
1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2.净负债率大于100%;
3.现金短债比小于1倍。
这个政策有点像08年金融危机后,巴塞尔协议加强对银行业资本充足率和流动性的要求,重在用长效机制规范行业发展,防范金融风险。“三道红线”应该也属于“供给侧结构改革”的一部分,限制房企融资相当于限制产能扩张、稳定库存水平,从而削弱房地产行业的周期性。
对于房地产行业整体来说,行业竞争变弱,整体利润率会因此政策而略微提升。而在政策实际执行的过程中,相比地方性小房企,上市房企更容易受到监管的限制,所以未来行业集中度提升的速度会略有下降。
以2019年末数据为基准,沪深上市主流房企所在档位:绿档(无超线):招商蛇口,保利地产,金地集团,华侨城A;橙档(超一道线):万科A,新城控股,蓝光发展;黄档(超两道线):阳光城,金科股份,荣盛发展;红档(三道线全超):中南建设,华夏幸福,绿地控股,华发股份。
对于非绿档的房企,为了满足监管要求,我认为可能会出现以下几个趋势:
1.拿地变得保守,土地招拍挂和收并购的竞争烈度下降,利润率空间略微扩大;
2.回款率房企早已尽力,这一点改善起来并不容易,只能说是今后更加侧重;
3.做高净利润:利息支出尽量资本化,销售支出(主要是佣金)挂在合同取得成本中(如金科、金地从今年开始这样做);减少土地存货跌价损失的计提;增加自持物业的公允价值重估(如新城的吾悦广场);延长折旧年限(如华侨城);
4.降低分红比例:比如一向豪爽分红的金科,为了增厚净资产,明后年的分红或许会略显抠门;
5.个别净负债率极高、降档达标无望的房企,可能会采取一些明股实债非标融资的办法绕过监管,融资成本升高,或大降价促销促回款,两种方式下利润都会被大幅侵蚀。
比较乐观的房企
1.净负债率不高的房企的融资不受此政策影响,反而能有更多机会可抓,如招保万金和新城华侨城;
2.回款率较高的房企:套用杜邦分析法,ROE=利润率X周转率X杠杆比例,其中杠杆比例=经营杠杆(回款)+财务杠杆(有息负债),而经营杠杆不受此政策影响,如保利(19年93%)和金科(19年87%)的回款率就相对不错;
3.超“三道红线”不远且ROE高的房企:很多房企的ROE在20%以上甚至达到30%,比如处于黄档的金科(20年中报为红档),未来两份年报即可将净资产增厚四到五成,即使不降负债(分子),光靠净资产(分母)的增厚也能达标。

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