什么是房地产345融资新规?对万科与融创的影响如何?


什么是房地产345融资新规?对万科与融创的影响如何?
一、 什么是“345融资新规”
“345融资新规”就是监管部门针对房地产企业有息债务的规模,设置“三道红线”,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,分挡设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。
1. 根据有息负债规模,设置“三道红线”:
1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2)净负债率大于100%;
3)现金短债比小于1倍;
2. 根据“三道红线”规则,将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档:
1)踩线三条规则,归入红色档;
2)踩线两条规则,归入橙色档;
3)踩线一条规则,归入黄色档;
4)没有踩线,归入绿色档;
3. 设定有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%
1)红色档有息负债规模(以2019年6月末为基准)不得增加;
2)橙色档有息负债规模年增速不得超过5%;
3)黄色档有息负债规模年增速不得超过10%;
4)绿色档有息负债规模年增速不得超过15%;

二、融资新规对房地产行业的影响
房地产行业是资金密集型的行业,项目的股权化运作、债券融资、兼并收购都离不开金融,可以说房地产行业就是部金融史。
统计上市房企发现,224家房企中,有51家均超过三条红线,45家超过了其中的两条红线,60家超过了其中的一条红线。目前全国有9.6万家房企,绝大部分是中小房企,超高杠杆运营是常态,绝大多数房企的负债状态超过了一条或多条红线。
根据个人的理解,这次融资新规政策的目的主要有以下几点:
1)保持房地产行业稳定健康的发展,防范高杠杆带来的金融风险,比如上半年泰禾的债务危机;
2)落实资金扶持实体经济的政策,防止违规的资金流入房地产行业;
3)维持房价的稳定,过多的资金会推高土地市场价格,进而推高房价,延续房住不炒的政策;
而新规一旦落地,对房地产公司也会产生重大影响,一方面房地产的格局已定,之前恒大、融创都是通过高杠杆抓住时机大量拿地,然后连续几年快速增长实现弯道超车,而新规出台后超车道就被封死了,中小房企想通过高杠杆实现弯道超车已经不可能,这也意味着目前房企TOP10、甚至TOP20的格局不会有大的变化,另一方面投资房地产公司更安全了,高杠杆企业的资金链很容易出现问题,原先投资者会担心自己投资的房企会不会出现债务风险,现在由监管层出现画出三道线,帮助投资者监督房企的负债规模,大大降低了企业的金融风险。
三、融资新规对融创和万科的影响
对照融资新规,我们可以计算出万科和融创的净负债率、现金短债比和剔除预收款后的资产负债率,从下图可以看出,万科触碰了一条红线,融创触碰了三条红线。
① 新规对万科的影响
从2020年中财报来看,万科净负债率为27%,低于新规的100%,现金短债比为2.07,大于新规的1倍,剔除预收款后的资产负债率为76%,高于新规的70%。按照融资新规,万科属于黄色档,年有息负债规模增速不得超过10%。
万科作为行业标杆企业,早几年就开始从规模增长转向注重高质量的内生增长,公司经营性现金流已连续11年为正,近三年有息负债规模稳定在2500-2800亿之间,在年中业绩交流会上,管理层也谈到了对公司负债率的看法,万科会继续坚持稳健的财务策略,保持低负债水平。
融资新规不会对万科的经营策略产生任何影响,反而新规能够稳定土地价格,公司可以更从容地拿到合适价格的土地,有利于公司稳定项目的毛利率。
② 新规对融创的影响

从2020年中财报来看,融创净负债率为149%,高于新规的100%,现金短债比为0.86,小于新规的1倍,剔除预收款后的资产负债率为82%,高于新规的70%。按照融资新规,融创属于红色档,年有息负债规模不得增加。
公司管理层在去年的年度业绩发布上表示,公司规模在进入第一集团后,未来总负债规模不会增长,会逐步降低净负债率,转向更稳健的经营,提高公司的综合竞争力。从年中财报来看,公司确实在落实稳健经营策略,调整负债结构,降低负债成本,净负债率下降到149%,同时孙宏斌表示,到今年年底净负债率会下降到120%,明年会降到100%以内,现金短债比在年底也会达标。


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