全职妈妈十年理财路,正回购,可转债,买房观念

2012年至2013年:“打新股”领我进债市
2011年,我开始打新股,发现收益非常稳定,于是萌生将手里房产抵押借钱打新股的想法。可到银行一问,抵押贷款进证券账户比较困难。这时,我在网上搜索到“正回购”这种借钱工具,但正回购须有债券做质押,从此我走入了债券投资之门。我2012年开始投资债券,通过债券正回购套作+打新股的方式,获得了稳定的收益。2013年6月钱荒来袭,我抛掉手中所有债券,开始寻找新的投资品种。

2013年下半年,我开始投资可转债,这时正逢熊市,可转债的收益很少,最大的收获是熟悉了“可转债”这个投资品种。这段时间,我边学理财边写理财文章发在新浪博客,因此结识了一些同道中人。2013年我开通了微信公众号和雪球专栏。

2014年至2015年:加杠杆买房,赶在暴涨前
钱荒过后债券市场开始复苏,我重回债市。这年是债市小牛市,央行不断在放水,我明显感觉到资金充沛。于是我在2014年初又萌生一个想法:把手里的无贷款学位房卖掉,再贷款买一套,把钱贷出来进债市。可是房子的流动性远没债券那么好,2014年初放盘的房子一直没卖出。

房子放卖了半年,我也在一边看房。半年里,不断感受到货币放松的信号,债市也一路上涨,银行房贷政策逐步放松。不过,那时我还认为刚唱响“中国梦”的新一届政府不会走依赖房产的老路,但不久9月30日政策出台,我发现政策又回到老路上去了。当时,我已有2年多债市投资经验,主要投资城投债,特别研究过地方债、地方政府和城投债的关系,对地方债和土地财政的关系也有一定理解,深感债台高筑的地方政府不依赖房产就难以为继的困境。就像一句俗话“梦里想了千条路,醒来还是走老路。”因此,我判断深圳房价跌不下去了。

930政策出台时我在台湾旅行,从台北回来一周内我从债市抽出部分资金来,贷款买下了另一套学位房,因名下无贷款享受首贷3成、利率打折的优惠。过户后,我去教育局申请将“学位锁定”转移到刚买的学位房上,原来的学位房解锁待售。

2015年:卖全款房+贷款买房,钱进债市,完成加杠杆。
买入同样学位的学位房后,我继续挂卖手里的红本无贷学位房。接着,每一次降息降准,这套房的市场价都会跳涨20万左右。2015年初,深圳楼市呈现明显上涨态势,2015年3月初这套房较2014年9月已涨了80万。3月中旬有人看中了房子并达成交易。卖出当时,我知道房价还会上涨,但仍决定卖掉,准备卖出后再贷款买入一套房子。一是因为这套房只有50年产权,继续持有不利于将来买房人贷款,月供太高会影响下家接手;二是这套房是全款的,我想把资金腾出来做低风险品种的投资。

2015年3月24号我刚签卖房合同,27日就有传闻二套房贷款要放松,紧接着政府出来辟谣。我预感新的利好政策马上就要出来,火速着手买房。3月28日帮弟弟买入一套B片区的小3房。3月30日上午新政出台,我立即打熟悉的中介电话询问房源,当晚签约在B片区买入家庭第二套房。因为太紧急,这两套房我都没看房直接签约(当然之前已在网上做好功课,对周边户型都了解并看过照片)。

让我后怕的是,虽然知道会有利好出台,且房价一定会涨,但我没想到330后一两月的涨幅居然达到此前半年涨幅的2倍,如果在330没有衔接好,损失会非常大。因为涨幅太大,到6月收房时,帮弟弟买的那套房的原业主不太开心,还有点小插曲。

2016年:用母亲名额再买房。
经过几年投资学习和思考,我渐渐形自己的投资策略,认识到房产在资产配置中的重要作用:1、房产抗通胀;2、核心地段房产可带来稳定租金,租金会稳步上涨;3、房产可以加杠杆。因此,我形成了自己的思路:尽量保持家庭净资产=持有房产市值(不容易做到,因为是动态的,而且会受限购影响),买房尽量多贷款、长还期、少月供,留下充足现金在手,一边做流动性更好的低风险投资(如:债券、分级、可转债),一边等投资机会。

2016年1月,我用母亲名字买下B片区的一套房子。买B片区出于几点考虑:1. 和我住的片区很近,母亲居住方便照顾。2. B片区房价在福田区仍属低畦,且有旧改升级可能。3. 交通方便,将来易出租,也易打理。4. 学区存在优化的可能。如果将来大学区,B片区应会和自用的学位房划到一个学区,可以对冲学位房跌价风险。

没想到的是,这两年B片区先后确定新建某名校小学分部和初中部,整个片区房价大涨。帮弟弟买的那套房,今年刚满5年,价格涨了约4倍。也正好解决了弟弟孩子三年后的上学问题。

2017年至2018年:熊市控制回撤。
2017至2018年,证券市场没有特别的机会。大多时间钱放在分级A和银行T+0理财产品里,有时间做做套利。2016至218年,3年证券投资收益都不高,勉强超过房贷利率4.66%。因为证券投资的现金就是利用房贷腾出来的,所以我的目标是:每年跑过房贷利率,只要跑过就赚到利差。

2018年初,买入一套公寓。2018年底,手中剩余资金全部进入可转债。

2019年至2020年:满仓可转债。
2017年,我已经形成自己的可转债投资策略。2018年底,许多可转债的税后收益达到4%以上,高的达到7%。已经达到满仓的条件。我选择了一部分可转债,全仓分散买入,平均税后收益达到4.5%左右,与我的房贷利率成本相当。向下有税后收益保底 ,向上如果有牛市收益无封顶,我要做的就是坐稳不动,不到条件不下车。

2019年,满仓可转债不动,全年基本不看盘,年收21%。
2020年,继续满仓可转债,因今年不少转债会突然暴涨,我会偶尔调仓。

我的理财观:
我是一个低风险偏好的投资者。从没有想过炒房,赶上2015年一波房价大涨只是顺水推舟,并不是炒房经验所得。之前曾在2008年初买过龙岗中心城的房子做自住用,可是半年不到跌掉首付成为负资产还没有交房,期间经历过买房人组织的维权活动,折腾未果,直到2011年才卖出刚好保本,如果说是投资的话可谓失败,当然,那时的我还完全没有理财观念。

我从债券开始入门理财,因此对利率敏感,重视杠杆和利差。我不炒房,房子是我做资产配置的一个重要部分。并且,我从来不炒股,因为不了解股票,不懂股票的估值和风险控制。我的想法是,要充分利用银行的贷款买房,现金留在手里做低风险品种,一方面,长期来看用房产可抵御通胀,同时可以轮动(满5年后换房)手中房产将房价上涨的获利兑现为现金用于低风险投资;另一方面,赚取贷款利率与低风险投资之间的利差。从2012年至今,理财收益都比较稳定,证券投资每年都是正收益,复合收益17%。

我认为,保持“高资产、高现金、高负债”是稳健投资的最有利姿势。高资产可以获得上行收益,高现金可以抵御下行风险。高负债,对应的就是高现金,借来的现金不能长期投资流动性差的房产,这样会加大下行时的风险,而是放在流动是很好的证券市场的低风险品种中,通过稳健策略赚取利差,当其它市场(如楼市、套利)有较确定机会的时候才有可能抓住机会。

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