如何不直接购买房子而投资地产,手把手教你投资REIT

如何不直接购买房子而投资地产房地产市场非常受欢迎,是许多私人投资者的目的地。
一天要拥有一两个租住的公寓并从中赚取被动收入-谁没有梦想呢?

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但是对于许多投资者而言,唯一的问题是房地产市场需要大量投资-即使您使用银行贷款,如果您获得贷款,也并非没有风险。
我现在向您介绍的资产类别是为了使小型投资者能够在房地产市场上进行投资而开发的。


REIT代表Real-Estate-Investment-Trust。他们是一个机会,可以在房地产市场上投资而无需自己购买整个物业。


现在,我将解释房地产投资信托的确切含义以及它与其他房地产投资(例如基金或房地产股份)的区别。
REIT如何运作?
在世界上大多数国家,房地产投资信托基金只不过是一家股份公司。这意味着可以从交易所购买在证券交易所交易的股票,每个股票都有自己的价格。
但是,这些REIT公司还有一些其他必须满足的要求,这使它们变得更加有吸引力和透明。
在几乎所有的世界国家中,它们在公司一级都是免税的,并且有义务将至少90%的可分配利润分配给投资者。因此,如果您对股息感兴趣,那么REIT会更有趣。
而且,他们经常必须遵守要求最小股份散布的规定;禁止他们进行房地产交易以防止投机泡沫。
公司本身通常仍必须具有一定的最低资本比率,这提供了额外的安全性。
对于确切的规则,我建议每个人都应参考本国有关REITs的法律,因为它们因国家而异。
如何创建REIT?
如前所述,房地产投资信托基金也是上市公司。像股票市场上的其他所有人一样,他们需要进行首次公开​​募股才能开始一个良好的开端。
公司上市后,会发行在证券交易所出售的股票。换句话说,该公司出售了部分业务,但获得了很多回报。
即使实际的创始人现在拥有更少的公司股份,他们也有更多的钱来扩展业务。
REIT的工作方式相同。它在上市时收集投资者的钱,然后将其投资到房地产市场。但是到底在哪里?房地产投资信托基金不一定必须购买和租赁房地产。尽管大多数国家/地区要求核心业务与房地产市场相关,但仍有多种选择。
例如,房地产投资信托基金可以投资于:
然后出租的房地产。无论他们是企业客户还是个人。
投资房地产公司
抵押贷款。
因此,在上市后,房地产投资信托基金会进行上述投资,例如,将其利润分配给投资者。
REIT与其他房地产投资有何区别?
与房地产直接投资的区别应该已经很清楚了。
但是,除了房地产投资信托基金外,还有其他形式的房地产直接投资。
上述其他要求将REIT与传统房地产基金和房地产股份区分开来。
房地产基金通常监管不力,缺乏透明度。基金经理安排没收投资者的资金更长的时间并不少见,以致投资者无法自由处置。
与房地产投资信托基金一样,房地产股票本身也是在股票市场上交易的一大类股票。
这些股票可以说是与房地产相关的所有公司,它们只是股票市场上的典型公司,业务重点是房地产。
由于它们是“正常”的上市公司,因此上述规则(也适用于房地产投资信托基金)不适用。
例如,像所有其他股份公司一样,房地产股份完全没有义务支付股息。
与所有其他股票一样,房地产投资信托基金可以按当前价格在股票市场上进行买卖-没有最低投资额。
现在应该有人投资房地产投资信托吗?
房地产市场被认为是非常稳定的,因此是防御性投资者的理想选择-但由于安全性高,它通常无法提供最高的回报。
但是,即使您已经拥有可提供可观回报的ETF投资组合,您为什么还应该现在考虑REIT?
多元化。如果您投资ETF,您就会知道为什么同时投资于不同行业,公司规模和国家/地区的许多不同股票是为什么。
这也适用于整个投资类别-趋势越安全。尤其是房地产市场与股票市场的相关性不是很高。
简单语言是什么意思?
如果股票市场崩溃,房地产市场同时或以相同程度崩溃的可能性就很小。
如果股票市场出现波动,那么房地产市场同时或以相同程度波动的可能性就很小。
然而,重要的是要了解房地产投资信托最终只是股票。由于股市反应非常迅速,例如,经济危机可能会导致股价迅速下跌。
在电晕危机的例子中可以很清楚地看到这一点。此外,代表全球REIT的S&P全球REIT指数:

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标普全球房地产投资信托指数。资料来源:onvista
如您所见,大多数房地产投资信托基金也遭受电晕危机的严重打击。这就是为什么我不建议房地产投资信托基金是最安全的投资,而不是绝对不建议这样做的原因。
我强调与股市的相关性很低,这对于抵御股市中反复出现的短期波动特别有利。
但是,房地产投资信托基金绝对不是绝对可以应对危机的。
在1990年至2016年期间,标普全球房地产投资信托基金的回报率甚至甚至超过了以MSCI ACWI为代表的世界股票市场,该指数是MSCI World和新兴市场的混合体,因为著名的MSCI World只追踪工业化公司的股票。国家)¹。
这两个指数之间的相关性仅为+0.66¹。
因此,房地产投资信托基金可提供良好的回报,更多样化的投资,并使自己的投资组合更安全。它们不是抗危机的投资。
房地产投资信托基金总结
房地产投资信托基金是一个极好的机会,可以用很少的钱和很少的精力投资房地产市场。它们通常受到很好的监管,透明,因此是安全的。
标普全球房地产投资信托基金近年来实际上跑赢了全球股票市场,并没有很高的相关性。
因此,房地产投资信托基金是股票投资组合的良好补充,也可以在证券交易所购买和出售。
最明智的做法是投资REIT ETF,以自动实现全球多元化。

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