关于龙湖集团00960.HK的那些事儿~

作为一名地产老BABY,这些年看多了天下奇才、行业翘楚的快意人生,听多了眼看他楼塌了的惨淡经营,见惯了多行不义但仍叱咤风云的“江湖好汉”。

未免有些话不吐不快,同时也希望在自己习惯沉默的当下,有个安静的地方,可以跟更多准备或者正在地产行业中沉浮的同路人分享见识和经验。

今天我们来谈谈龙湖。
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龙湖,成立于1994年,但是在重庆直辖当年才基本站稳。

历经1997年-2004年的产品多元化,2005年-2011年完成西部称雄和进驻北上渤海、总部迁移北京,2012年-至今全国化拓纵深、东进华东、南下华南、落脚华中、完善全国化布局几大时期。


龙湖的整体发展战略和立足三四线的不同,他们一直强调优化土储结构、强运营管理、严格控成本招标、长期持有商业并逐步精炼团队。

土储方面聚焦五大区域一线及领先二线城市,完善全国化布局,并深耕经营。

但详细分析不难看出,由于龙湖的历史沿袭,他们在不择手段获取最核心地块上的魄力并不是特别足够,所以他们更多在靠近核心区的地方获取次优质土地。

这一点在他们重庆和上海的某些项目上可见一斑。

如果赌对了城市进入方向,那么纳税第一名,如果没赌对,那么总经理每年都在换。

另外,现在粤系企业擅长用的旧改和收并购拿地方法,龙湖也并不精通。

龙湖的运营,在双享大户的大运营出现前,引领了多年的行业标杆。

独创7+X运营模式,即项目总均在运营部,只代表一个项目统筹运营管理的角色,另外6个职能+商业,完整形成项目全周期开发闭环。

精集团(战略共谋,管控、支持、引领)和强地区(贴近地区客户,市场和文化),共同达到平衡的集权、分权体系,运用强有力的IT系统支撑,让总部整体控制质量、服务和投融资结果。

简单来说,一个项目是否要投资、进度计划制定与进度监控、收益监控及目标成本审核与控制,均由PMO会议进行决策。

项目PMO负责人编制均在城市公司运营部,出现风险预警时,集团PMO和城市公司PMO会提供知识和资源支持。

关键节点第一次调整后再次预警,就会有相应人员作出调整。

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关于营销,龙湖有她独特的管理方法。

“4217”供销存体系,具体是指指根据市场走向和蓄客情况,提前4个月、2个月、1个月、7天来进行营销计划的回顾与调整。


通过对客户进行精准定位,提高客户转化率等来促进销售,实现精准投资,同时加快去化库存,提升运营效率。


这一点从他们董事长经常说的一句话也可以体现他们的前瞻性“不要看你今天赚了多少钱,而要想你明天还有没有在市场上赚钱的资格”。


在控制成本方面,龙湖首先具备全国房地产独有的低融资成本,持久的海外融资能力。


在大部分房企前融资本破12点的同期,他们还能把融资成本控制在6个点以下,平均年借贷利率长期在4-5个点之间,并且打通国内外融资渠道,拥有中国民营房企最佳信用评级(当然,有的人说这是因为国外资本偏好商业物业类型,而这一点,龙湖做得非常好且盈利率佳)。

 
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笔者之前有提过,国内标杆房企的人才挖猎目标,前有“招保万金”,后有“中华万金龙”,而这新增的“龙”,就是龙湖。


龙湖的员工经常一个人,拿两个人的工资,做三个人的活。


他们用高强度的工作时间,和精英化的人才培养体系主宰着部分走职业化路线的企业高管来源。


各种雇主品牌(CS商业种子,绽放生,仕官生,冠寓生,点将计划)经过龙湖的多年校招实践及其他同行的追捧,屹立于各种校招体系中,让仕官生和新动力成为大企业主要挖猎对象。


龙湖的核心价值观成形的时间很早,但是在90后成为地产打工人主力的当下,显得尤为匹配年轻人。


扁平化的管理架构,平易近人的领导团队,对领导管束多于员工管束的工作模式,针对个人而非团队的坦诚直接的绩效评估方法,形成了他们独特的员工文化:


不准给领导提包,聚餐AA或领导付款,不准说年轻人不行,为社会和城市的进步而工作。




很多朋友可能对龙湖的职级体系有兴趣,特别是人力团队的朋友。

他们实行GPS ME五个职级序列,G-高管序列、P-专业序列、S-销售序列、M-管理序列、E-服务序列。

大家平时遇到最多的是P和M序列,在他们老版本的职级体系中,M5-6是总监级,P8-9是总监级。

但是,谁让他们喜欢做架构变革呢,新版本出来后,我们还研究得不是很明白,如果有特别了解的小朋友,欢迎留言交流。(比如校招新增的冠寓航道的冠寓生,冠寓航道的一线社区运营官是C序列)。

虽然整体龙湖都是偏年轻的企业文化,但是实际控制这个公司的董事长及各个高管团队,还是以65后、70后为主,少有的几个80后地区公司总经理,大部分为龙湖自己培养的仕官生或者个别海盗计划获取的海之子。

所以,想要在制度完善,晋升通常,三道红线均没踩重的龙湖有一个较好发展,最好还是刚毕业就能争取去到他们校招生体系。

对于社招的人来说,就不是那么友好了(这里指的是到地区公司总经理和集团条线总经理)。

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