全面剖析港股物业股打新,住宅物业股打新逻辑2020年

回顾2019年二级市场表现,物业股题材可谓火爆,从年初至今已有6只物业股涨幅超过一倍,市值20亿以上的全部跑赢大盘,可以说买到就是赚到。继保利物业之后,如今宝龙商业也将赴港上市。

商管行业概览

物业管理服务类别分为1)住宅类物管,和2)非住宅物管。

住宅物管顾名思义,就是为住宅物业提供基础性管理服务和其它增值服业务。通常的就是“四保业务”,以“包干制”业务模式为主导。

非住宅物管包括:商业物业、办公物业、园区物业和公建物业(学校、医院、公共交通等)。非住宅类物管行业各业态对比,商业和办公物业的在管面积和营收占比最高。

那么两者在行业中比重如何?

根据中物研数据显示,中国500强在管面积来看,还是以住宅物业为主占比63%,非住宅占比37%;非住宅物管在管面积中,以商业物业和办公物业最高,分别为5.8%和9.2%,合共占比为15%。

而从营收占比来看,非住宅营收占比高于住宅达52.38%。其中,仍然以商业和办公营收占比最大,分别为7.5%和22.0%。


 

据中指院预计到2025年,非住宅销售面积累计达到37亿平方米,按非住宅物业费均值(5.92元/月/平米)计算,市场规模将会达到2628亿元人民币。

1、行业增量空间

因为宝龙商业主要的物业管理在商业物管,因此下面主要集中分析商业物管行业。

据弗若斯特沙利文统计数据显示,于2013年-2018年,中国商业运营服务供应商总在管建筑面积,由2.8亿平方米增加至5.5亿平方米,复合年增长率为14.6 %。预期未来总在管建筑面积会继续增加,于2023年达致9.8亿平方米,即2018年-2023年的复合年增长率为12.5%。


 

由以上商业运营商在管建筑面积数据可推算,2014年-2018年商办物管收入年复合增长率为15%左右,那么商办物管的估值水平应在15-20倍PE水平。

而从总体物管行业(非住宅类+住宅类)增量空间来看,物业服务百强企业的平均收入由2014年的人民币4元升至2018年的人民币近9亿元,复合年增长率为20%。由此推测,物管行业的估值水平应稳定在20-30倍PE水平。

所以,单个物管企业业务偏重会影响其估值水平,若业务结构偏重非住宅类(主要指商办物业),给予估值相对较低,而住宅类占比较大则会给予估值相对较高。

2.商管与住管的差异与增长逻辑

1)行业壁垒方面,商业物管更市场化、品牌化,且多数物业业主单一,因此对运营能力是主要的进入壁垒,而住宅物管目前行业同质化较为严重,主要壁垒依赖母公司。

2)增量逻辑方面,从上游的地产投资完成额来看,2019年以来办公物业迎来一定的回暖,但是其他商业营业用房从2018年开始进入负增长,这或意味着商管物业行业会比住管行业早一步进入存量洗牌阶段。

3)存量竞争方面,商管赛道较多,同时合约周期较短,除了收并购机会更多,还提供大量利用品牌和科技赋能的机会(如阿里持续投入的新零售、下沉战略等),优势企业可通过运营力获取第三方存量项目。相比之下,住管合约周期长,与母公司绑定,稳定,但是短期整合逻辑依赖收并购。随着住管近年估值提升,并购机会相对减弱。

4)企业收入增长方面。服务单价方面,由于业态不同,商业物管的每平单价主要受到出租率及租金影响,因此商业物管的提价空间比住宅物管大,但也会受到物业区位因素和当地经济景气程度影响。而合约面积和管理面积的增加方面,住宅主要依赖母公司项目支持以及收并购;而商业物管未来主要依靠争取第三方存量业务,其增长路径比住宅更多元,除了收并购,公司还可以通过长租形式称为“二房东”,以及品牌输出,相比之下商业物管未来的增长模式更“轻”。

 

宝龙商业基本面分析
 

1、业务结构

宝龙商业业务结构分为两类:1)商业运营,和2)住宅物业管理服务:

1)商业运营就包括:物业开发前的租户招揽服务;物业开始营运后的基础物管、租户管理、和增值服务;以及物业租赁服务。

2)住宅物业管理服务就是基础性物管服务“四保”,和相关增值服务。

两项业务于2018年占比总收入分别为82%和18%,收入分别为9.8亿、2.2亿元人民币。毛利率分别为30.1%、14.3%。所以宝龙商业是以盈利能力高的商业运营业务为主导。

 

剖析宝龙的商业运营业务可以看到,收入占比最大的为零售商业物管部分。所以其实宝龙商业物管部分的物业业态主要为零售商场,这与母公司长期打造的四大品牌都为零售物业相拼配。

从商业业态上来说,宝龙商业的商业物业组合结构较为单一,但换个角度来看,专注于商场零售业务这一垂直领域发展,对于宝龙商业品牌建设长期有利。



 

根据招股书,宝龙商业物业来源途径主要分为两个大路径:1)同系附属公司和挂联防,就是宝龙地产母公司和关联公司;2)外部客户,指独立第三方公司,也就是一般我们说的外拓项目。

从下图我们看到宝龙商业的外拓项目来源占比最大,2019年上半年达到71.3%,而实际上这里的外拓项目并不是完全的独立第三方的项目,因为根据招股书附注解释,外部客户还包括商业运营分部下的的外部客户。换句话说就是,宝龙母公司入股不足50%的关联公司也被纳入了“外部客户”收入占比中。

所以宝龙商业现有的物业项目,实质上大部分还是借力于母公司以及母公司对外投资的合作项目。

因此,未来,增加外拓项目是宝龙目前发展重点。根据招股信息显示,此次宝龙商业赴港上市募集资金,其首当其冲目的就在于收购第三方物业项目,以求最大化外拓以实现规模化发展。

再看目前物企行业核心竞争要素:管理面积规模和利润增速。

2、规模和增速

规模表现在公司现有在管面积和已签约的合同面积。

如下图,物企的管理规模是指目前在手物业的管理面积,2016年-2018年,宝龙商业在管面积分别为1442万、1561万、1658万平方米,同比增长分别为8%、6%,在管面积复合年增长率为7%。而2018年中期至今年中期,在管面积同比增长为7%。说明宝龙每年在管面积的增量几乎稳定在7%的水平。

而从签约合同面积来看,2016年-2018年,宝龙同比增长率分别为14%、18%,复合增长率达到16%;今年中期对比去年同比增长达到27%,有大幅提升。可以看出,宝龙的合约面积增长率快于在管面积增长率。

 

3、收入和利润

宝龙商业,2016年-2018年盈利情况如下图:

 

可以看到,宝龙营收稳定,2016年-2018年营收分别为:7.5亿、9.7亿、12亿,同比增长率为29%、24%,2019年中期增长29%至7.5亿元人民币。

净利润相对增长更加突出,2017-2018年同比增长率分别为33%和63%,2019年上半年也达到50%的快速增长。

4、行业位置

如下图,放到香港已上市物企行业来看,截至2018年,宝龙商业营收规模排名第8位,净利润排名第9位。属于中位数偏上的水平。

从行业增长速度来看,2019年上半年宝龙商业净利润增速为50%,于行业排名第8位。


 

打新评估

 

1.收入增长逻辑梳理及估算

刚才通过全面的梳理了公司的业务、面积、收入、利润等基本面后。下面我们对公司的业务和业绩进一步拆分,梳理其微观的业绩增长逻辑。

1)先看,商业物管业务。

整体来看,商管业务增长逻辑基于两个方面:量和价。

宝龙商业的商管业务分了三个部分:开业前、运营中和“二房东”租赁业务。

a.开业前业务

其中1)市场研究及定位,就是帮商场做前期咨询,单次消费;2)招商招租,帮商场做前期招商,收开业初的两个约租金,招租率超标还能拿表现费;3)筹办开幕,按平收固定费用也是一次性消费。因此这一业务的增长逻辑为:

量方面,主要受到合约面积增长,而合约面积的增长,短期内受到母公司商业物业的投资及工程计划支撑,而非参股的第三方项目未来有较大增长空间,但目前确定性较低。

而我们通过母公司宝龙地产官网的业绩资料可以看到,公司未来2019H2-2021年的商业地产投资计划。由此我们可以推算出未来宝龙商业的商业物管合约面积的情况。

因此最终我们得到2019-2021年预期的公司商业运营服务合约面积,分别为784.4、846.7、892.7万平。合约面积增速分别为13%、8%和5%。

 

价方面,表现为每平新增合约面积带来的单位收入。咨询及筹办开幕的价格增长逻辑不显著,主要是招商招租业务具备价格增长前景。而招商招租的价格主要因素有两个:平均租金及出租率。

从上面母公司投资物业布局的城市,以及宝龙商业招股书种提到的业务战略(深耕长三角,同时向全国扩张第三方物管组合)可以得出:目前宝龙商业的商业物业组合以上海与浙江等强二线为主,但是随后周边二三线城市的项目逐渐增多。

可见,租金增长方面,随着未来二三线城市项目的开业,二三线城市物业租金相对一线城市物业租金水平更低,增速更慢,因此宝龙商业的物业组合平均租金短期有所下降。

出租率方面,而根据中报显示,2018年宝龙地产商业物业出租率保持85%水平,这无疑显示宝龙商业的运营能力超越同行,足够支撑二三线城市项目出租率达到最优。我们预计公司品牌实力足够支撑其管理的物业组合平均出租率维持在80-85%的高水平。

最终对公司物业开业前(即市场研究及定位、租户招揽 及筹备开幕服务)的每平米新增合约面积带来的收入水平做出如下预计。

 

(注:2019年中期数据为收入/新增合约面积*2)

b.开业后运营业务

其中1)基础零售物业管理是类“四保”服务,按每平米收固定费用;2)租户管理及收租是招租、续租、收租的业务,酬金制,按租金提成;3)增值业务,主要是停车场、广告位和公共区域的管理带来的租金差价(这一业务主要模式为“二房东”模式,即公司与业主达成租赁合约给与约定租金,后宝龙商业转租和运营,最终赚取差价)。其中基础零售物业管理占这部分业务收入占比为68%,其次是增值业务25%。

增长逻辑如下:

量方面,这部分的业务就是受到在管面积增长而增长,而宝龙商业新增合约面积转化为在管面积的周期接近1年左右。因此在管面积的增长具备确定性,根据商业物管的合约面积历史数据及上文的预计,对商业物管在管面积做出以下预计。

 

回顾2019年二级市场表现,物业股题材可谓火爆,从年初至今已有6只物业股涨幅超过一倍,市值20亿以上的全部跑赢大盘,可以说买到就是赚到。继保利物业之后,如今宝龙商业也将赴港上市。

 

商管行业概览

物业管理服务类别分为1)住宅类物管,和2)非住宅物管。

住宅物管顾名思义,就是为住宅物业提供基础性管理服务和其它增值服业务。通常的就是“四保业务”,以“包干制”业务模式为主导。

非住宅物管包括:商业物业、办公物业、园区物业和公建物业(学校、医院、公共交通等)。非住宅类物管行业各业态对比,商业和办公物业的在管面积和营收占比最高。

那么两者在行业中比重如何?

根据中物研数据显示,中国500强在管面积来看,还是以住宅物业为主占比63%,非住宅占比37%;非住宅物管在管面积中,以商业物业和办公物业最高,分别为5.8%和9.2%,合共占比为15%。

而从营收占比来看,非住宅营收占比高于住宅达52.38%。其中,仍然以商业和办公营收占比最大,分别为7.5%和22.0%。

据中指院预计到2025年,非住宅销售面积累计达到37亿平方米,按非住宅物业费均值(5.92元/月/平米)计算,市场规模将会达到2628亿元人民币。

1、行业增量空间

因为宝龙商业主要的物业管理在商业物管,因此下面主要集中分析商业物管行业。

据弗若斯特沙利文统计数据显示,于2013年-2018年,中国商业运营服务供应商总在管建筑面积,由2.8亿平方米增加至5.5亿平方米,复合年增长率为14.6 %。预期未来总在管建筑面积会继续增加,于2023年达致9.8亿平方米,即2018年-2023年的复合年增长率为12.5%。

由以上商业运营商在管建筑面积数据可推算,2014年-2018年商办物管收入年复合增长率为15%左右,那么商办物管的估值水平应在15-20倍PE水平。

而从总体物管行业(非住宅类+住宅类)增量空间来看,物业服务百强企业的平均收入由2014年的人民币4元升至2018年的人民币近9亿元,复合年增长率为20%。由此推测,物管行业的估值水平应稳定在20-30倍PE水平。

所以,单个物管企业业务偏重会影响其估值水平,若业务结构偏重非住宅类(主要指商办物业),给予估值相对较低,而住宅类占比较大则会给予估值相对较高。

2.商管与住管的差异与增长逻辑

1)行业壁垒方面,商业物管更市场化、品牌化,且多数物业业主单一,因此对运营能力是主要的进入壁垒,而住宅物管目前行业同质化较为严重,主要壁垒依赖母公司。

2)增量逻辑方面,从上游的地产投资完成额来看,2019年以来办公物业迎来一定的回暖,但是其他商业营业用房从2018年开始进入负增长,这或意味着商管物业行业会比住管行业早一步进入存量洗牌阶段。

3)存量竞争方面,商管赛道较多,同时合约周期较短,除了收并购机会更多,还提供大量利用品牌和科技赋能的机会(如阿里持续投入的新零售、下沉战略等),优势企业可通过运营力获取第三方存量项目。相比之下,住管合约周期长,与母公司绑定,稳定,但是短期整合逻辑依赖收并购。随着住管近年估值提升,并购机会相对减弱。

4)企业收入增长方面。服务单价方面,由于业态不同,商业物管的每平单价主要受到出租率及租金影响,因此商业物管的提价空间比住宅物管大,但也会受到物业区位因素和当地经济景气程度影响。而合约面积和管理面积的增加方面,住宅主要依赖母公司项目支持以及收并购;而商业物管未来主要依靠争取第三方存量业务,其增长路径比住宅更多元,除了收并购,公司还可以通过长租形式称为“二房东”,以及品牌输出,相比之下商业物管未来的增长模式更“轻”。

 

宝龙商业基本面分析
 

1、业务结构

宝龙商业业务结构分为两类:1)商业运营,和2)住宅物业管理服务:

1)商业运营就包括:物业开发前的租户招揽服务;物业开始营运后的基础物管、租户管理、和增值服务;以及物业租赁服务。

2)住宅物业管理服务就是基础性物管服务“四保”,和相关增值服务。

两项业务于2018年占比总收入分别为82%和18%,收入分别为9.8亿、2.2亿元人民币。毛利率分别为30.1%、14.3%。所以宝龙商业是以盈利能力高的商业运营业务为主导。

剖析宝龙的商业运营业务可以看到,收入占比最大的为零售商业物管部分。所以其实宝龙商业物管部分的物业业态主要为零售商场,这与母公司长期打造的四大品牌都为零售物业相拼配。

从商业业态上来说,宝龙商业的商业物业组合结构较为单一,但换个角度来看,专注于商场零售业务这一垂直领域发展,对于宝龙商业品牌建设长期有利。

根据招股书,宝龙商业物业来源途径主要分为两个大路径:1)同系附属公司和挂联防,就是宝龙地产母公司和关联公司;2)外部客户,指独立第三方公司,也就是一般我们说的外拓项目。

从下图我们看到宝龙商业的外拓项目来源占比最大,2019年上半年达到71.3%,而实际上这里的外拓项目并不是完全的独立第三方的项目,因为根据招股书附注解释,外部客户还包括商业运营分部下的的外部客户。换句话说就是,宝龙母公司入股不足50%的关联公司也被纳入了“外部客户”收入占比中。

所以宝龙商业现有的物业项目,实质上大部分还是借力于母公司以及母公司对外投资的合作项目。

因此,未来,增加外拓项目是宝龙目前发展重点。根据招股信息显示,此次宝龙商业赴港上市募集资金,其首当其冲目的就在于收购第三方物业项目,以求最大化外拓以实现规模化发展。

再看目前物企行业核心竞争要素:管理面积规模和利润增速。

2、规模和增速

规模表现在公司现有在管面积和已签约的合同面积。

如下图,物企的管理规模是指目前在手物业的管理面积,2016年-2018年,宝龙商业在管面积分别为1442万、1561万、1658万平方米,同比增长分别为8%、6%,在管面积复合年增长率为7%。而2018年中期至今年中期,在管面积同比增长为7%。说明宝龙每年在管面积的增量几乎稳定在7%的水平。

而从签约合同面积来看,2016年-2018年,宝龙同比增长率分别为14%、18%,复合增长率达到16%;今年中期对比去年同比增长达到27%,有大幅提升。可以看出,宝龙的合约面积增长率快于在管面积增长率。

3、收入和利润

宝龙商业,2016年-2018年盈利情况如下图:

可以看到,宝龙营收稳定,2016年-2018年营收分别为:7.5亿、9.7亿、12亿,同比增长率为29%、24%,2019年中期增长29%至7.5亿元人民币。

净利润相对增长更加突出,2017-2018年同比增长率分别为33%和63%,2019年上半年也达到50%的快速增长。

4、行业位置

如下图,放到香港已上市物企行业来看,截至2018年,宝龙商业营收规模排名第8位,净利润排名第9位。属于中位数偏上的水平。

从行业增长速度来看,2019年上半年宝龙商业净利润增速为50%,于行业排名第8位。

 

打新评估

 

1.收入增长逻辑梳理及估算

刚才通过全面的梳理了公司的业务、面积、收入、利润等基本面后。下面我们对公司的业务和业绩进一步拆分,梳理其微观的业绩增长逻辑。

1)先看,商业物管业务。

整体来看,商管业务增长逻辑基于两个方面:量和价。

宝龙商业的商管业务分了三个部分:开业前、运营中和“二房东”租赁业务。

a.开业前业务

其中1)市场研究及定位,就是帮商场做前期咨询,单次消费;2)招商招租,帮商场做前期招商,收开业初的两个约租金,招租率超标还能拿表现费;3)筹办开幕,按平收固定费用也是一次性消费。因此这一业务的增长逻辑为:

量方面,主要受到合约面积增长,而合约面积的增长,短期内受到母公司商业物业的投资及工程计划支撑,而非参股的第三方项目未来有较大增长空间,但目前确定性较低。

而我们通过母公司宝龙地产官网的业绩资料可以看到,公司未来2019H2-2021年的商业地产投资计划。由此我们可以推算出未来宝龙商业的商业物管合约面积的情况。

因此最终我们得到2019-2021年预期的公司商业运营服务合约面积,分别为784.4、846.7、892.7万平。合约面积增速分别为13%、8%和5%。

价方面,表现为每平新增合约面积带来的单位收入。咨询及筹办开幕的价格增长逻辑不显著,主要是招商招租业务具备价格增长前景。而招商招租的价格主要因素有两个:平均租金及出租率。

从上面母公司投资物业布局的城市,以及宝龙商业招股书种提到的业务战略(深耕长三角,同时向全国扩张第三方物管组合)可以得出:目前宝龙商业的商业物业组合以上海与浙江等强二线为主,但是随后周边二三线城市的项目逐渐增多。

可见,租金增长方面,随着未来二三线城市项目的开业,二三线城市物业租金相对一线城市物业租金水平更低,增速更慢,因此宝龙商业的物业组合平均租金短期有所下降。

出租率方面,而根据中报显示,2018年宝龙地产商业物业出租率保持85%水平,这无疑显示宝龙商业的运营能力超越同行,足够支撑二三线城市项目出租率达到最优。我们预计公司品牌实力足够支撑其管理的物业组合平均出租率维持在80-85%的高水平。

最终对公司物业开业前(即市场研究及定位、租户招揽 及筹备开幕服务)的每平米新增合约面积带来的收入水平做出如下预计。

(注:2019年中期数据为收入/新增合约面积*2)

b.开业后运营业务

其中1)基础零售物业管理是类“四保”服务,按每平米收固定费用;2)租户管理及收租是招租、续租、收租的业务,酬金制,按租金提成;3)增值业务,主要是停车场、广告位和公共区域的管理带来的租金差价(这一业务主要模式为“二房东”模式,即公司与业主达成租赁合约给与约定租金,后宝龙商业转租和运营,最终赚取差价)。其中基础零售物业管理占这部分业务收入占比为68%,其次是增值业务25%。

增长逻辑如下:

量方面,这部分的业务就是受到在管面积增长而增长,而宝龙商业新增合约面积转化为在管面积的周期接近1年左右。因此在管面积的增长具备确定性,根据商业物管的合约面积历史数据及上文的预计,对商业物管在管面积做出以下预计。

价方面,由于这一块业务大头在基础物业管理,其价格增长主要依赖于新商场的开业、出租率的提高。这部分价格增长趋势较为明显。同时,宝龙商业在做“二房东”业务时必定选择最优质的物业进行租赁,受益于到高租金和高出租率,这部分业务的每平米收入也会提升。最终我们对这部分业务的每平米在管面积带来收入作如下预计。

 

注:2019年中期数据为收入/在管面积*2)

c.物业租赁服务

这一块业务,其实与上面增值服务是同一类业务,都是类“二房东”业务。不过这一块单独出来是对整个商场的长租合作,因此便不再赘述。

其增长逻辑方面:量方面,依然受在管面积增长带动。而公司的项目有多少比例选择用长租模式获取或合作,招股书并未披露,我们预计其按照一个稳定的比例进行配置;价格方面,如上文所说,受益于租金和出租率提升。最终,每平米在管面积对应收入为如下预计。

 

(注:2019年中期数据为收入/在管面积*2)

最终,结合量价分析,我们对商业物管部分的收入做出如下预计:


2)再看,住宅物业管理业务


 

住宅物业第二部分已提到,分为三类:

预售管理服务、物业管理服务和增值服务。因此宝龙住宅物业管理的逻辑跟行业一样,以量为主:预售管理服务量受到合约面积的增量推动,而物业管理基础服务和增值服务受到在管面积推动。

价为辅:价格被动跟随新项目的推出和落地而增长,同时随着PM系统的升级,增值业务进一步发展也能推动整体业务价格的提升。

通过宝龙地产的土地储备推算出,宝龙商业住宅物管潜在的合约面积增量。截至2019年中期,宝龙地产,2437万平。按历史数据预计,土储可售比例为80%、住宅类占比65%,去化周期为3年。最终得到如下结果。


住宅合约面积转化为在管面积周期为1-2年,由此可推出公司未来在管面积如下。

而价格方面,做出如下预计。其中预售管理服务的每平米收入大幅上升,预计与母公司提供项目不同带来的波动,具有不确定性,但此业务占收入比重十分低。

最终,结合量价分析,预计宝龙商业住宅物管业务收入如下。



 

3)最后,看公司整体的业绩增长预期

预计宝龙商业2019、2020年全年收入分别为16.2亿和19.8亿元,同比增速分别为35%和22%。

 

2.利润增长逻辑梳理及估算

梳理了收入增长预期后,再来看看公司利润的增长预期。

从上图可见,公司近年的毛利率并未显著提升,而净利率却持续提升,这是造成公司利润增长超过营收增长的主要原因。


 

其中,上一部分析明显看出,公司目前每平米管理面积带来的收入持续提升,背后是公司提供服务的价格稳步提升。但是显然,人力成本以及分出成本也在增加,因此公司的毛利率未见显著提升。由此预计,公司短期毛利率保持平稳。

而三费方面,公司销售费用和行政费增长都得到有效控制,这源于公司将AD系统升级为AP系统,预计这部分的效益未来仍将持续提升。

 

而融资成本的下降,主要源于2017-2018年,公司的借款快速下降。目前负债端的优化较为合理平衡,预计借款进一步降低空间不大。

综上所述,我们对宝龙商业收入、毛利率、净利率,以及净利润做出如下预测:

 

3.估值评估

下图可见,目前经过市场上涨的演绎,上市物业公司目前PE(TTM)已隐含2年的业绩成长,至2020年预计行业长期估值区间稳定在20-30倍PE水平。而决定公司估值高低水平,主要还是取决于物业公司市占率及背后地产集团规模实力。

 

对比之下,商业物管企业具有稀缺性,从行业角度看企业估值区间在15-20倍。

从估值逻辑上看:

1)宝龙商业母公司实力位于业内TOP54;宝龙商业在零售赛道上具备品牌优势,复制能力较强。对于商业物业管理而言,护城河上:品牌及运营实力>母公司实力;

2)当下自身业务规模上看,位于上市物管企业中等水平;成长性上看,增长速度处于中等水平。但公司明确上市后会加速并购,而参照2018年上市物管企业都是有并购引发了增速超预期。

3)截至目前,物业公司上市首日破发率都为0%,物业公司其良好的现金流资产受市场追捧。

总体而言,以2020年PE为预计,公司PE(2020E)在:

1)18-20倍区间为合理的均衡区间,对企业更有利,未来估值增长区间取决公司上市后第三方项目拓展速度能否超预期;

2)而在15-18倍区间相对低估区间,对投资者具备吸引。

分别对应市值区间为:

1)合理区间对应市值区间为48.1-51.4亿元人民币,即53.4-57.1亿港元,对应PE(TTM)为30.1-32.1倍

2)相对具备吸引力的市值区间为40.1-48.1亿元人民币,即44.6-53.4亿港元,对应PE(TTM)为25.1-30.1倍。

截至2019年12月16日,宝龙商业更新招股书,定价区间为每股7.5港元-10港元,对应市值区间为45-60亿港元区间,跨度较大。经上述判断,若招股价在8.9港元每股以下,对打新者具备吸引力;招股价超过9.5港元以上,具有一定风险。

 

问答环节

一、未来宝龙商业的盈利能力预计如何?

前面提到,宝龙商业目前2019年中期,营收增长29%至7.5亿元人民币,净利润增长50%至9000万元人民币,根据这个节奏,预计至2020年,收入增速22%达到近20亿,净利润增速为22%达到2.6亿元。

二、现如今宝龙商业主要依靠母公司输送项目,那么未来母公司项目预测如何?

面我们分享了宝龙地产母公司的项目案例,根据官网数据显示,2019-2021年预期的宝龙商业运营服务合约面积将达到,分别为784.4、846.7、892.7万平。合约面积增速分别为13%、8%和5%。

另外,此次宝龙商业上市募资也是为开拓独立第三方项目的收并购,预计未来除了母公司项目,还会增加更多外拓项目,在拥有母公司保持其基本业务发展稳定基础上,还会增加想象空间。

三、宝龙商业估值贵不贵?如何看?

因为目前尚未定价,所以根据目前招股信息来看,定价区间为每股7.5港元-10港元,对应市值区间为45-60亿港元区间,其跨度较大。若招股价在8.9港元每股以下,具备打新吸引力;招股价超过9.5港元以上,则需要注意一定的风险。

 

 

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