世茂服务港股新股分析,世茂物业新股申购,港股打新,物业行业分析

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1.    世茂物业入场费及募集资金规模
目前还未出价格与发行股数,请多关注我们fanmu.com网站或微信公众号:繁木网。
2.    世茂物业保荐人业绩
保荐人:中金公司、摩根士丹利






3.    基石投资者
公司已與若干投資者(統稱「基石投資者」,各自為一名「基石投資者」)訂立基石投資協議,據此,
世茂物业的基石投资详见正式招股书。
4.    物业行业分析
隨著雲應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等先進技術的運用,物業管理公司逐步以智能管理系統替代人工進行業務營運。中國政府還頒佈了一系列優惠政策,支持物業管理行業的發展和現代化。此外,物業管理公司近年來已更廣泛地參與資本市場進行股權及╱或債務融資。在技術發展、政府支持和資本市場活動的推動下,物業管理行業有望保持快速增長。
中國物業管理行業的主要收費模式
在中國,物業管理公司自物業管理服務產生收益。此外,物業管理公司亦可從其他增值服務中獲得收益,其中包括諮詢服務、工程服務及社區增值服務(如公共區域運營、家政及清潔、物業經紀、養老及護理服務)。
在中國,物業管理費的計費模式包括包干制與酬金制。物業管理費包干制模式為中國物業管理行業的主流收費模式,特別是對住宅物業而言。包干制模式可通過省去業主與住戶有關大額支出的若干集體決策程序來提高效率,並激勵物業管理服務提供商優化其運營以提高盈利能力。相反,越來越多非住宅物業採用酬金制模式,該模式可讓業主更深入地參與其物業管理及更加密切地監督其服務提供商。
中國物業管理行業趨勢
市場集中度提升,競爭加劇
經過數十年的發展,若干物業服務百強企業已加快服務創新及擴大業務規模。此外,市場集中度不斷提升,中國物業管理行業的參與者正面臨日益激烈的市場競爭。中國物業管理行業競爭激烈,大型物業管理公司積極改善彼等的戰略佈局並加快擴張步伐。其內部增長及併購增加彼等各自的市場份額及實現較好的營運業績,物業管理公司可能因此面臨難以整合所收購業務與現有業務帶來的種種挑戰。物業服務百強企業在管總建築面積由2015年約50億平方米增加至2019年約104億平方米,複合年增長率約為20.4%。物業服務百強企業的總市場份額由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%。物業服務十強企業的市場總份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。下圖列示所示年度中國物業管理公司的在管總建築面積、物業服務百強企業所管理的總建築面積及物業服務百強企業的總市場份額及在管總建築面積:




勞工及營運成本增加
物業管理服務市場屬勞動密集型市場,而勞工成本為物業管理服務公司服務成本的最大組成部分。物業管理服務的日常營運(包括秩序維護、清潔、綠化以及維修及維護服務)嚴重依賴人工勞動力。自2016年至2019年,物業服務百強企業的勞工成本分別佔總銷售成本53.4%、55.8%、57.8%及59.1%。中國的最低薪資標準主要根據省級及地方政府制定的標準釐定。近年來,最低薪資標準於多個地區大幅上升,直接令勞工成本增加。此外,電費及水費等公用事業費用亦已於過去數年內上漲。物業管理費用的包干制費用模式為中國物業管理行業的主要費用模式。根據中指研究院的資料,近年來不斷上漲的勞工成本為勞動密集型物業管理行業的企業維持可持續發展所面對的重大挑戰。
在業務及多元化服務中不斷採用信息技術
通過利用雲應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等信息技術,多數物業管理公司得以發展出多元化業務、削減勞工成本並提升盈利能力。例如,智能門禁、智能樓宇管理、智能能源管理、巡邏機器人、送貨機器人及諮詢機器人等人工智能技術大大減少了物業管理公司的勞工成本。此外,通過採用新技術並使用電子服務平台,物業管理公司能夠有效整合分配資源,以提供更加多元化的社區增值服務並進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區金融、房地產代理及家政服務。因此,增值服務產生的收益日益成為物業管理公司的重要收益來源。此外,為優化成本控制,保持競爭力,物業管理公司需實現運營標準化及自動化,提高能力及服務質量,滿足客戶的多樣化需求。
對專業人員的需求增加及其缺乏情況
隨著技術快速發展,物業管理公司需要招募並挽留更多具備管理及技術技能的合資格專業人才。物業管理公司亦不斷將清潔、園林綠化及秩序維護等業務中的勞動密集型部分外派予分包商,同時更加重視招聘和培訓專業化和技術熟練型人員,促進智能化管理及信息技術的實施以及推動創新,推動創新以維持其領先的市場地位以及提高業主的滿意度。
物業管理行業亦面對招聘優秀專業員工等困難,同時,物業管理行業缺乏訓練有素的僱員提供優質服務及拓展業務。倘物業管理公司無法招聘到有能力的專業人才,物業管理公司的業務發展可能會受到不利影響。
提高服務的標準化水平
標準化讓物業管理公司能夠提升其服務品質,是跨地區持續拓展業務營運的基礎。中國政府發佈了《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》。根據中指研究院的資料,該政策旨在引入規範物業管理服務質量的理念。在中國物業服務百強企業中,多家企業都建立了內部的標準化操作程序以作為提供服務的指南。近年來,信息技術在物業管理服務中起到的作用越來越重要。物業管理公司使用信息技術,以就關鍵業務經營的自動化實施技術解決方案。技術解決方案最大限度地減少人為錯誤,並讓物業管理公司能夠始終如一地應用其標準化的程序及質量標準。進而,此舉降低了彼等對人力勞動的依賴,從而亦降低僱佣員工及分包商的成本。此外,集中的信息技術讓物業管理公司能夠監察其分支機構、附屬公司及辦事處的行政及財務業務運作,並確保其始終如一地採用彼等的政策、程序及質量標準。
來自資本市場的支持增加
資本市場的發展繼續升溫。諸多物業管理公司參與資本市場,以拓寬其融資渠道。截至2020年6月9日,有24家物業管理公司在聯交所上市、一家物業管理公司在上海證券交易所上市、兩家物業管理公司在深圳證券交易所上市及39家物業管理公司在全國中小企業股份轉讓系統上市。藉此,該等上市物業管理公司可增加對技術創新的投資、搭建智能平台、加強與其他物業管理公司的合作、提高服務質量以及提高運營效率。此外,多元化的資金來源讓物業管理公司能夠加快進行選擇性及戰略性的併購,並進一步擴大業務規模。
多元化服務帶來的新機會及收入來源
為應對多元化及優質物業管理服務的整體需求,越來越多的物業管理公司不斷改善現有服務質量及提供多元化服務。有關需求加上物業管理公司面對成本上升引致日漸增加的營運壓力,要求物業管理企業調整其傳統業務模式從而通過整合資源及將業務轉型保持盈利能力及競爭力,以實現可持續盈利能力增長。該等物業管理公司透過有效地利用互聯網及信息技術的可能性不斷擴大服務範圍,向其客戶提供增值服務。根據中指研究院的資料,社區增值服務市場潛力巨大,原因為其可迎合業主及住戶的需求。
5.    世茂物业简介
根據中指院的資料,我們為中國領先的綜合物業管理及社區生活服務提供商。我們於二零一九年按綜合實力計獲中指院評為「中國物業服務百強企業」第12 位,而於二零一八年至二零一九年按收入增長率計,在中國物業服務二十強企業中排名第3位。受我們於市場擴張的雄厚實力所推動,我們的在管總建築面積自截至二零一七年十二月三十一日的42.6百萬平方米增加至截至二零一八年十二月三十一日的45.0百萬平方米,並於截至二零一九年十二月三十一日進一步增加至68.2百萬平方米。合約總建築面積自截至二零一七年十二月三十一日的45.7 百萬平方米增加至截至二零一八年十二月三十一日的60.4百萬平方米,並於截至二零一九年十二月三十一日進一步增加至100.9百萬平方米。由於我們的在管建築面積、收入及利潤迅速擴大及提升,我們於二零一九年獲中指院認可為「中國物業服務百強成長性領先企業」之一。「世茂服務」品牌於二零一九年獲認可為「中國物業服務專業化運營領先品牌企業」。
6.    世茂物业商业模式
我們的收入主要源自三項業務:(i)物業管理服務;(ii)社區增值服務;及(iii)非業主增值服務。
物業管理服務。我們就在管物業向房地產開發商、業主及住戶提供一系列廣泛的物業管理服務,包括保安、清潔、綠化及園藝及維修保養服務。我們的物業管理組合主要包括住宅物業,亦涵蓋非住宅物業,例如政府及公共設施、康養中心和醫院以及候機室貴賓廳。我們主要按包幹制收取物業管理費,僅有一小部分按酬金制收取。就若干其他物業管理公司管理的物業而言,我們亦作為分包商向該等物業管理公司提供清潔、綠化及園藝以及維修保養服務。
社區增值服務。我們向業主及住戶提供社區增值服務,包括(i)場地資源管理服務,由我們協助業主出租公共空間(如公共設施、廣告位及公共區域的停車位)予第三方以換取預定百分比的租金作為佣金;(ii) 停車位銷售相關服務,我們利用物業管理優勢,協助房地產開發商銷售已交付但尚未出售的尾盤車位,以換取一定比例的銷售所得款項作為佣金,或銷售我們持有的停車位,並從售價超出購買價的部分中產生利潤;(iii) 家裝服務,由我們(a)經線上More+平台及線下營銷及推廣活動向第三方家居服務供應商提供營銷及推廣服務;及(b)向業主及住戶提供家居服務;(iv)智慧社區解決方案,由我們向業主、房地產開發商及其他物業管理公司出售智慧社區解決方案所用的軟件及硬件,以及向其他物業管理公司提供企業軟件的維護服務;及(v)其他服務,主要包括向業主及住戶提供的家務及家居電器維修保養服務等服務。
非業主增值服務。我們的非業主增值服務包括(i)案場服務 ,由我們向房地產開發商的案場及樣板房提供物業管理服務;(ii)向房地產開發商提供前期規劃及設計諮詢服務,涵蓋前期項目規劃及設計以至交付前審查等各個物業開發階段;及(iii)於住宅物業維保期內向房地產開發商提供的維修保養服務。
7.世茂物业财务状况
经营业绩
利润表



我們認為,我們的策略是繼續把握世茂集團的增長,同時開拓有助在管建築面積可持續增長的額外物業管理服務協議來源,我們相信此舉將帶動收入持續增長,並改善我們的經營業績及財務狀況。



一般而言,由於與勞工密集及一般產生較高勞工相關成本的物業管理服務不同,社區增值服務一般不需要大量勞工,故社區增值服務的毛利率通常高於其他服務項目的毛利率。我們預期社區增值服務的毛利率仍將高於其他服務項目。憑藉我們於物業管理的運營經驗,我們計劃投放更多資源於發展社區增值服務及開拓其他勞工密集程度較低的業務類型,從而提高整體利潤率。我們亦採取精簡人手措施及實施節省成本舉措,以更妥善管理向非業主提供物業管理服務及增值服務時產生的各項成本,以提升利潤率。
下表載列於所示年度按各項服務劃分的收入明細(以絕對金額及佔總收入的百分比列示)。



就大部分在管物業而言,我們按包幹制確認物業管理費為收入,就我們管理的一小部分物業而言,我們按酬金制確認物業管理費。下表載列於所示年度按收入模式劃分的物業管理服務收入明細(以絕對金額及佔物業管理服務收入的百分比列示)。



下表載列於所示年度按物業類型劃分的物業管理服務收入明細(以絕對金額及佔物業管理服務收入的百分比列示)。



下表載列於所示年度按地區劃分的物業管理服務收入明細(以絕對金額及佔物業管理服務收入的百分比列示)。



下表載列截至所示日期按開發商類型劃分的在管總建築面積,以及於所示年度按開發商類型劃分物業管理服務收入明細(以絕對金額及佔物業管理服務收入的百分比列示)。



8.募集资金用途
1. 將用於通過多種渠道繼續擴大業務規模,將用於收購或投資適合我們的業務營運及策略並與之互補的其他物業管理公司或與其合作,以擴大業務規模及鞏固行業領導地位。
2. 將用於增加用戶和資產為核心的增值服務種類,將用於升級智慧社區解決方案,以促進物業開發公司及其他物業管理公司的業務營運。
3. 將用於改善信息技術系統及智慧技術,將用作升級企業資源計劃系統
4. 將用於吸納及培養人才。
5. 將用作營運資金及其他一般企業用途。
9.计算世茂物业2019年的资本投资回报率
由于负债过多,造成账面价值是负数,但是这个生意还可以,物业是纯现金收益,坏账就拖欠物业费的业主。
综上所述
世茂物业打新,谨慎参与,今年物业是打新火热的板块,前段时间上的小物业公司都大涨,世茂物业担心的是账面价值是负数。
大家有更多想法请分享出来,我们原则打新不炒新,新股上市都存在美化,A股的新股叫辅导,所以这些财务数据都是优化过的,真实性只能让时间去证明,请大家用常识来做投资。

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