荣盛物业荣万家港股新股分析,荣万家物业新股申购,港股新股打新,物业行业分析

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1. 荣万家入场费及募集资金规模
目前还未出价格与发行股数,请多关注我们fanmu.com网站或微信公众号:繁木网。
2. 荣万家保荐人业绩
保荐人:华泰国际



3. 基石投资者
公司已與若干投資者(統稱「基石投資者」,各自為一名「基石投資者」)訂立基石投資協議,據此,
荣万家的基石投资详见正式招股书。
4. 物业行业分析
隨著雲應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等先進技術的運用,物業管理公司逐步以智能管理系統替代人工進行業務營運。中國政府還頒佈了一系列優惠政策,支持物業管理行業的發展和現代化。此外,物業管理公司近年來已更廣泛地參與資本市場進行股權及╱或債務融資。在技術發展、政府支持和資本市場活動的推動下,物業管理行業有望保持快速增長。
中國物業管理行業的主要收費模式
在中國,物業管理公司自物業管理服務產生收益。此外,物業管理公司亦可從其他增值服務中獲得收益,其中包括諮詢服務、工程服務及社區增值服務(如公共區域運營、家政及清潔、物業經紀、養老及護理服務)。
在中國,物業管理費的計費模式包括包干制與酬金制。物業管理費包干制模式為中國物業管理行業的主流收費模式,特別是對住宅物業而言。包干制模式可通過省去業主與住戶有關大額支出的若干集體決策程序來提高效率,並激勵物業管理服務提供商優化其運營以提高盈利能力。相反,越來越多非住宅物業採用酬金制模式,該模式可讓業主更深入地參與其物業管理及更加密切地監督其服務提供商。
中國物業管理行業趨勢
市場集中度提升,競爭加劇
經過數十年的發展,若干物業服務百強企業已加快服務創新及擴大業務規模。此外,市場集中度不斷提升,中國物業管理行業的參與者正面臨日益激烈的市場競爭。中國物業管理行業競爭激烈,大型物業管理公司積極改善彼等的戰略佈局並加快擴張步伐。其內部增長及併購增加彼等各自的市場份額及實現較好的營運業績,物業管理公司可能因此面臨難以整合所收購業務與現有業務帶來的種種挑戰。物業服務百強企業在管總建築面積由2015年約50億平方米增加至2019年約104億平方米,複合年增長率約為20.4%。物業服務百強企業的總市場份額由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%。物業服務十強企業的市場總份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。下圖列示所示年度中國物業管理公司的在管總建築面積、物業服務百強企業所管理的總建築面積及物業服務百強企業的總市場份額及在管總建築面積:


勞工及營運成本增加
物業管理服務市場屬勞動密集型市場,而勞工成本為物業管理服務公司服務成本的最大組成部分。物業管理服務的日常營運(包括秩序維護、清潔、綠化以及維修及維護服務)嚴重依賴人工勞動力。自2016年至2019年,物業服務百強企業的勞工成本分別佔總銷售成本53.4%、55.8%、57.8%及59.1%。中國的最低薪資標準主要根據省級及地方政府制定的標準釐定。近年來,最低薪資標準於多個地區大幅上升,直接令勞工成本增加。此外,電費及水費等公用事業費用亦已於過去數年內上漲。物業管理費用的包干制費用模式為中國物業管理行業的主要費用模式。根據中指研究院的資料,近年來不斷上漲的勞工成本為勞動密集型物業管理行業的企業維持可持續發展所面對的重大挑戰。
在業務及多元化服務中不斷採用信息技術
通過利用雲應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等信息技術,多數物業管理公司得以發展出多元化業務、削減勞工成本並提升盈利能力。例如,智能門禁、智能樓宇管理、智能能源管理、巡邏機器人、送貨機器人及諮詢機器人等人工智能技術大大減少了物業管理公司的勞工成本。此外,通過採用新技術並使用電子服務平台,物業管理公司能夠有效整合分配資源,以提供更加多元化的社區增值服務並進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區金融、房地產代理及家政服務。因此,增值服務產生的收益日益成為物業管理公司的重要收益來源。此外,為優化成本控制,保持競爭力,物業管理公司需實現運營標準化及自動化,提高能力及服務質量,滿足客戶的多樣化需求。
對專業人員的需求增加及其缺乏情況
隨著技術快速發展,物業管理公司需要招募並挽留更多具備管理及技術技能的合資格專業人才。物業管理公司亦不斷將清潔、園林綠化及秩序維護等業務中的勞動密集型部分外派予分包商,同時更加重視招聘和培訓專業化和技術熟練型人員,促進智能化管理及信息技術的實施以及推動創新,推動創新以維持其領先的市場地位以及提高業主的滿意度。
物業管理行業亦面對招聘優秀專業員工等困難,同時,物業管理行業缺乏訓練有素的僱員提供優質服務及拓展業務。倘物業管理公司無法招聘到有能力的專業人才,物業管理公司的業務發展可能會受到不利影響。
提高服務的標準化水平
標準化讓物業管理公司能夠提升其服務品質,是跨地區持續拓展業務營運的基礎。中國政府發佈了《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》。根據中指研究院的資料,該政策旨在引入規範物業管理服務質量的理念。在中國物業服務百強企業中,多家企業都建立了內部的標準化操作程序以作為提供服務的指南。近年來,信息技術在物業管理服務中起到的作用越來越重要。物業管理公司使用信息技術,以就關鍵業務經營的自動化實施技術解決方案。技術解決方案最大限度地減少人為錯誤,並讓物業管理公司能夠始終如一地應用其標準化的程序及質量標準。進而,此舉降低了彼等對人力勞動的依賴,從而亦降低僱佣員工及分包商的成本。此外,集中的信息技術讓物業管理公司能夠監察其分支機構、附屬公司及辦事處的行政及財務業務運作,並確保其始終如一地採用彼等的政策、程序及質量標準。
來自資本市場的支持增加
資本市場的發展繼續升溫。諸多物業管理公司參與資本市場,以拓寬其融資渠道。截至2020年6月9日,有24家物業管理公司在聯交所上市、一家物業管理公司在上海證券交易所上市、兩家物業管理公司在深圳證券交易所上市及39家物業管理公司在全國中小企業股份轉讓系統上市。藉此,該等上市物業管理公司可增加對技術創新的投資、搭建智能平台、加強與其他物業管理公司的合作、提高服務質量以及提高運營效率。此外,多元化的資金來源讓物業管理公司能夠加快進行選擇性及戰略性的併購,並進一步擴大業務規模。
多元化服務帶來的新機會及收入來源
為應對多元化及優質物業管理服務的整體需求,越來越多的物業管理公司不斷改善現有服務質量及提供多元化服務。有關需求加上物業管理公司面對成本上升引致日漸增加的營運壓力,要求物業管理企業調整其傳統業務模式從而通過整合資源及將業務轉型保持盈利能力及競爭力,以實現可持續盈利能力增長。該等物業管理公司透過有效地利用互聯網及信息技術的可能性不斷擴大服務範圍,向其客戶提供增值服務。根據中指研究院的資料,社區增值服務市場潛力巨大,原因為其可迎合業主及住戶的需求。
5. 荣万家简介
我們是在環渤海經濟圈處於領先市場地位、在長江三角洲地區及大灣區等重點區域已經建立全國性戰略服務網絡的綜合性物業管理服務提供商。從2012年開始,我們為中指院根據綜合實力排名的中國物業服務百強企業之一,排名從2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。根據中指院,於2020年,以綜合實力、在管建築面積及合約建築面積排名計,我們在總部位於環渤海經濟圈的中國物業服務百強企業中分別排名第10、第7及第6,而以綜合實力、在管建築面積及合約建築面積排名計,我們在河北省物業服務百強企業中均排名第一。
截至2019年12月31日,我們共管理251個物業管理項目,在管總建築面積為48.4百萬平方米,覆蓋中國15個省、直轄市及自治區的31個城市。截至2019年12月31日,我們訂約管理351個物業管理項目,總合約建築面積為75.6百萬平方米,覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。
我們與中國領先的房地產開發商榮盛發展集團保持長期密切業務關係。自2000年起,我們一直訂約管理榮盛發展集團所開發的物業。於2018年,我們開始拓展業務,管理獨立第三方物業開發商所開發的物業。
6. 荣万家商业模式
於業績紀錄期,我們主要從三條業務線產生收入。
物業管理服務............. 我們為物業開發商、業主及住戶提供廣泛的物業管理服務,主要包括保安、清潔、綠化及園藝,以及維修及維護服務。我們的在管物業組合包括(i)住宅物業,及(ii)非住宅物業主要,包括(a)商業物業,如購物中心、寫字樓及酒店式公寓,及(b)公共及其他物業,如產業園、學校、政府大樓、工廠及公園。於業績紀錄期,我們按包幹制收取所有物業管理費。
非業主增值服務........... 我們向非業主(主要為物業開發商)提供全方位的增值服務。該等服務主要包括(i)物業工程服務、(ii)案場服務;及(iii)其他服務,主要包括前期規劃及設計諮詢服務、物業交付服務及售後服務。
社區增值服務............. 我們向業主及住戶提供社區增值服務。我們將該等服務分為兩類:(i)生活服務,主要包括社區零售及商業採購服務及房屋維修、維護及家政服務;及(ii)物業空間管理服務,主要包括拎包入住服務及不動產經紀服務。
7.荣万家财务状况
经营业绩
利润表


緩解勞工成本日益上升影響的能力
由於物業管理服務為勞動密集,因此勞工成本佔我們銷售成本的大部分。於業績紀錄期,由於業務擴張、最低工資及勞工市價上漲,我們的勞工成本增加。於2017年、2018年及2019年,有關直接提供物業管理服務及增值服務的現場員工而計入銷售成本的僱員福利開支分別為人民幣364.2百萬元、人民幣452.4百萬元及人民幣482.1百萬元,分別佔我們同年銷售成本的61.8%、62.2%及47.2%。為應對日益上升的勞工成本,我們已實施多項成本節約措施,包括數字化、運營自動化及流程標準化,以降低我們對人力的依賴。
下表載列於所示年度按各業務線劃分的收入貢獻:


下表載列我們於所示年度按項目來源劃分的物業管理服務所得收入明細:



下表載列我們截至所示日期的在管建築面積及於所示期間按物業類型劃分的物業管理服務所得收入明細:



下表載列於所示年度我們按地理區域劃分的物業管理服務所得收入明細:


表載列所示年度我們從非業主增值服務所得收入明細:


下表載列我們於所示年度的社區增值服務收入明細:



8.募集资金用途
1. 港元將用作物色嚴格篩選的戰略投資及收購機會,以進一步擴充業務規模及地域覆蓋範圍並擴大服務組合,用作收購符合遴選準則的其他物業管理公司。
2. 將用作豐富我們的社區增值服務組合,用作增加線下便利店覆蓋範圍、擴充產品種類及加強線下便利店的智慧運營。
3. 將用作提升我們的信息技術基礎建設及推動智能社區管理。
4. 將用作一般業務用途及營運資金。
9.计算荣万家2019年的资本投资回报率
4亿账面价值产生1.4亿利润,回报率30%几,这生意不错,物业是纯现金收益,坏账就拖欠物业费的业主。
综上所述
荣万家打新,大力参与,今年物业是打新火热的板块,前段时间上的小物业公司都大涨,荣万家担心的是管理面积过小,不像保利这种全国性的。
大家有更多想法请分享出来,我们原则打新不炒新,新股上市都存在美化,A股的新股叫辅导,所以这些财务数据都是优化过的,真实性只能让时间去证明,请大家用常识来做投资。

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