星河集团星盛商业港股新股分析,星盛商业新股申购,港股新股,商业地产行业分析

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1. 星盛商业入场费及募集资金规模
目前还未出价格与发行股数,请多关注我们fanmu.com网站或微信公众号:繁木网。
2. 星盛商业保荐人业绩
保荐人:建银国际、中信建投国际





3. 基石投资者
公司已與若干投資者(統稱「基石投資者」,各自為一名「基石投資者」)訂立基石投資協議,據此,
星盛商业的基石投资详见正式招股书。
4. 商业地产行业分析
中國商用物業市場
商用物業指各個商業領域中作商業用途的物業,包括購物中心及購物街。中國商用物業於1999年至2019年的發展投資總額約為人民幣14.3萬億元,即2013年至2019年的複合年增長率為17.3%,並預期將於2023年前達人民幣19.0萬億元,即2019年至2023年的複合年增長率為7.5%。購物中心指包含各種零售店舖及服務設施的建築物或密閉區域。由於購物中心的規模及盈利潛力,其為核心的商用物業之一。中國購物中心的數量由截至2013年12月31日的1,517間增加至截至2019年12月31日的5,221間,複合年增長率為22.9%。
中國的商業運營服務市場
定義及簡介
商用物業指不同類型的零售設施,主要包括位於大型及多功能的發展項目內的
空內及室外的購物中心以及室外購物街。商業運營服務指涵蓋商用物業整個生命週期(由籌備階段(如選址)至運營階段的服務)的一系列商用物業諮詢及運營服務。就商業運營服務的特定服務而言,請參閱「-服務範圍及業務模式」。商業運營服務供應商旨在透過其持續運營服務提升物業價值及銷售收入,較物業管理服務更為廣泛。物業管理服務供應商的服務範圍一般包括保安、清潔、綠化、維修及保養以及增值服務,例如社區活動、協助購物、打掃服務及其他要求服務予業主、居民、其管理物業的租戶。因此,商業運營服務費一般根據管理的商用物業之收入及╱或利潤而定,而物業管理服務乃根據管理的建築面積提供的服務而定。相比物業管理服務供應商,商業運營服務供應商的經營業績很大程度取決於管理的商用物業的財務及經營表現。
服務範圍及業務模式
一般而言,商業運營服務供應商根據商用物業的利潤及╱或收入向商用物業業主收取管理費,及╱或根據租賃的空間向商用物業租戶收取管理費。商業運營服務供應商通常提供整個項目週期的全面服務,由場地選擇至開業後運營服務。服務範圍主要包括(i)市場定位及業務規劃諮詢服務;(ii)設計及建築諮詢服務;(iii)租戶招攬服務;(iv)運營管理服務;及(v)增值服務。
商業運營服務供應商主要提供三種服務模式下的服務。在委託管理服務模式下,商業運營服務供應商為商業項目的所有重要階段提供全面服務。商業運營服務供應商通常為聯屬物業發展商提供委託管理服務。商業運營服務供應商亦可通過提供專業的管理人員以監管業務運營,從而為商用物業提供輸出服務。在輸出服務模型下,服務範圍與委託管理服務模型下的服務範圍類似。知名的商業服務供應商通常會與獨立第三方物業發展商合作,使用輸出服務模型以進軍新市場。此外,商業運營服務供應商可向業主租賃商用物業並進行運營,以及將商用區域分租予租戶並直接收取租金收入。在整租服務模式下,商業服務供應商將零售商用物業作為主體進行管理。商業服務供應商通常向具有高盈利潛力的零售商用物業提供整租服務。
中國購物中心的商業運營服務市場規模
鑒於購物中心的規模及盈利能力,其乃商用物業其中一個核心種類。我們於日常業務主要管理購物中心。因此,以下討論聚焦於中國購物中心的統計數字。


根據中指院報告,於中國運營的購物中心總建築面積由截至2013年12月31日的125百萬平方米增加至截至2019年12月31日的432百萬平方米,複合年增長率為23.0%。於中國的運營中購物中心之總建築面積預期於截至2023年12月31日達至620百萬平方米,即2019年至2023年的複合年增長率為9.5%。


根據中指院報告,於中國的運營中購物中心總數由截至2013年12月31日的1,517間增加至截至2019年12月31日的5,221間,複合年增長率為22.9%。於中國的運營中購物中心總數預期於截至2023年12月31日達至7,496間,即2019年至2023年的複合年增長率為9.5%。
中國的商業運營服務市場之競爭格局
根據中指院報告,商業運營服務市場高度分散,五大商業運營服務供應商於截至2019年12月31日按運營中購物中心數目計算佔市場份額總額約11.0%。


入行門檻
運營專業知識及服務經驗:商業運營服務供應商須具有租戶招攬能力、成熟的運營管理系統及先進的信息化系統。成熟的商業運營服務供應商一般透過成功的項目管理經驗獲取運營專業知識。成功的項目管理經驗對商業運營服務供應商塑造其品牌形象尤為重要。就具有複雜租戶組合的大型購物中心而言,於類似項目的成功管理經驗於實際運營管理程序方面為運營團隊提供有用的指導。專業的技術以及成功的運營經驗,乃新進業者的入行門檻。
管理專業人員:廣泛的服務範圍要求商業運營服務供應商就商業運營服務的各個部分設有各專業團隊。隨著競爭加劇及服務產品多樣化的趨勢,知名商業運營服務供應商投放更多資源於培訓及挽留人才。因此,招聘充足的人才並建立滿足市場需求的人員結構乃新進業者的門檻。
品牌知曉度:商業運營服務供應商透過成功項目及優越服務質素獲取品牌知曉度及市場影響力。由於客戶對知名商業運營服務供應商的偏好,品牌知曉度將於尋找客戶時在競爭日趨激烈的市場上提供較新進業者強的競爭優勢。新晉業者就於市場建立一席之地面臨挑戰。
尋找客戶能力:由於競爭日趨激烈,客戶偏向選擇知名及經驗豐富的商業運營服務供應商。此外,與房地產發展商有連繫的商業運營服務供應商亦能透過聯屬發展商尋找客戶。因此,新進業者於吸引客戶及於市場上設立其業務據點時面臨阻礙。
5. 星盛商业简介
我們是大灣區領先的商業運營服務供應商,並在全國其他區域管理多個項目。根據中指院,截至2019年12月31日,按於深圳市的運營中購物中心數量計算,我們排名第一;按於深圳市的運營面積計算,我們排名第三;按於大灣區的運營中購物中心數量計算,我們排名第四;按於大灣區在管的購物中心的運營面積計算,我們排名第七。根據中指院,我們的整體實力在「2020年中國商業地產百強企業」中排名第14。截至最後可行日期,我們訂立合約以向49個商用物業項目提供服務,覆蓋中國18個城市,總合約面積約2,993,000平方米,當中58.0%由獨立第三方開發或擁有。

6. 星盛商业商业模式
我們擁有完整及廣受認可的品牌系統,主要包括城市型購物中心「COCO Park」(以城市消費者為目標)、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」(以購物中心五公里範圍內的消費者為目標)、社區型購物中心「COCO Garden」(以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標)以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」。此外,我們的商用物業擁有一系列主題館品牌,包括家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。根據中國房地產Top 10研究組,我們獲選為「2020中國商業地產運營十強企業」、我們的「星河商置」品牌以人民幣88億元的品牌價值在「2019年中國商業地產公司品牌價值Top 10」榜單中排名第四,並獲得「2019粵港澳大灣區商業運營品牌優秀企業」殊榮。
我們成功打造了多個標桿項目,獲廣大市場接納。根據中指院,我們的重點項
目深圳福田星河COCO Park(北區)為首個「公園情景式購物中心」,並成為深圳市最受歡迎的購物地點之一。根據中國房地產Top 10研究組,「星河COCO Park」品牌在「2019年中國商業地產項目品牌價值TOP 10」榜單中排名第四。
我們深信,我們通過標桿項目積累的成功經驗可以通過我們靈活的運營模式(即委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式)進行複製。該等模式能讓我們滿足不同的客戶需求和實現穩定增長。我們向客戶提供全面的商業運營服務,包括(i)定位、建築諮詢及租戶招攬服務、(ii)運營管理服務、(iii)物業租賃服務及(iv)增值服務。通過我們靈活的運營模式及全面的服務,我們能夠向顧客提供高品質購物體驗,向租戶提供有效的管理服務及為業主提供可觀的運營收入。
7.星盛商业财务状况
经营业绩
利润表


下表載列於所示年度╱期間我們商業運營服務各運營模式的收入貢獻以及相關毛利率:

下表載列我們於所示年度╱期間按運營模式劃分的進一步收入明細:


截至2020年4月30日,於我們提供服務的45個商用物業項目中,30個由星河控股及其聯繫人開發或擁有,另外15個由獨立第三方物業發展商開發或擁有。下表載列我們截至所示日期已獲訂約提供服務的商用物業項目數目、總合約面積、運營面積,以及於所示年度╱期間就按物業發展商╱業主類別劃分的收入及毛利率的明細:



8.募集资金用途
1. 將用作尋求其他中小型商業運營服務供應商的戰略收購及投資,以壯大我們的業務及擴大我們的項目組合。。
2. 將用作整租服務分部項下零售商用物業裝修或翻新。
3. 將用作對擁有優質商用物業的項目公司進行戰略性少數股權投資。
4. 將用作提升信息化系統,以提高管理服務質素、降低勞工成本及改善內部監控措施。
5. 將用作營運資金及其他一般企業用途。
9.计算星盛商业2019年的资本投资回报率
1亿的账面价值产生9000多万的利润,95%的回报率,这么高吗?这财务技巧可以,比茅台还赚钱,把固定资产挂星河集团上,就高回报率了,但是这个生意还可以,物业是纯现金收益,坏账就拖欠物业费的业主。
综上所述
星盛商业打新,谨慎参与,财务做的太过分了。
大家有更多想法请分享出来,我们原则打新不炒新,新股上市都存在美化,A股的新股叫辅导,所以这些财务数据都是优化过的,真实性只能让时间去证明,请大家用常识来做投资。

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