华润物业上市,华润万象生活港股新股,新股申购分析,物业行业分析

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一、 华润物业入场费及募集资金规模
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二、 华润物业保荐人业绩
保荐人:建银国际、中金公司、花旗、高盛




三、 物业行业分析
中国全业态物业管理及商业运营服务市场
概览
全业态物业管理及商业运营服务市场主要包括为各业态提供的物业管理服务及增值服务,以及为购物中心及写字楼提供的运营服务。目前,虽然大部分物业管理服务企业的服务的主要业态为住宅物业或小规模的非住宅物业,但有少部分头部企业已开始进行全业态布局,同时,市场开始出现像华润万象生活有限公司这样能够将运营服务及物业管理服务等整合形成轻资产整合型业务的服务平台。未来具有多业态多区域协同发展的市场参与者将具有竞争优势。通过采用全业态的发展模式,市场参与者可以分散收入来源,提高品牌知名度,并利用多业态的协同效应,将各类资源整合到产业链中。
市场规模
中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额由2014年的人民币2,828亿元增加至2019年的人民币4,709亿元,年复合增长率为10.7%。根据弗若斯特沙利文的资料,未来,随着商业运营市场的发展,该市场总收入将持续增长,于2024年达到人民币6,982亿元,2019年至2024年的复合年增长率为8.2%。下图载列2014年至2024年按收入划分的中国全业态物业管理及商业运营服务市场过往及预测市场规模:

未来机遇及挑战
行业集中度提升:近年来,该市场因有利政策环境(尤其是旨在满足「人民对美好生活的向往」)、市场竞争加剧及信息技术进步而愈趋集中。中国政府已实施一连串政策规范行业标准,并且鼓励头部市场参与者发展。预料头部市场参与者会运用先进科技(例如物联网和移动互联网技术)改进管理标准及服务质量。此外,市场参与者结成联盟及整合以达致规模经济,预期会令市场愈趋集中。
服务范围扩大,提供增值服务:近年来,该市场的服务及客户类型逐步扩宽,由传统
物业管理服务扩大至购物中心、写字楼、工业园区、公共物业及其他物业类型。市场参与者一直在本身服务范围内整合多元化的生活服务,例如教育、医疗、保健和其他服务。咨询、小区生活及经纪服务等增值服务通常比传统物业管理服务利率更高,亦能够增强客户忠诚度、增强品牌形象及提高盈利水平。
服务质量意识提升:业主及物业使用者在选择服务提供商时更加关注服务质量。随着人均可支配收入的增长,彼等追求更好的生活条件及小区环境,并更愿意为优质的住宅物业管理服务支付更高的费用。另一方面,消费升级对购物中心提出了更高的要求。未来,预期市场参与者会运用信息技术提升服务质量和运营能力。
劳动力成本增加:中国全业态物业管理及商业运营服务市场,尤其是物业管理领域,需要大量的劳动力,因而使员工成本于物业管理服务的运营成本中占比最高。员工成本增加主要受中国工资增长的大势所影响。根据弗若斯特沙利文的资料,中国物业管理服务市场工人的月平均工资已由2014年的人民币3,606元增至2019年的人民币5,327元。而购物中心运营服务市场员工的月平均工资由2014年的人民币3,914元增至2019年的人民币6,127元。未能缓解劳动力成本上升可能对在该市场营运的各公司的业务运营及财务状况造成重大不利影响。
准入门坎高:只有少数的市场参与者在零售商之间建立了良好的声誉,并具有吸引知名租户的能力,尤其是对管理能力有更高要求的购物中心运营服务。
不同物业种类连通性弱:近年来,众多头部服务供货商扩展多元化物业种类的物业管理及运营服务,以形成规模化运营。此外,该等公司利用物业种类间的协同效应共享客户群体,提高品牌知名度。然而,对众多中小型服务供货商而言,由于所管理的各业态之间的互动性弱,故该等协同效应未必能实现。
中国住宅物业管理服务市场
概览
住宅物业服务企业通常提供(i)物业管理服务;及(ii)其他服务,包括针对物业开发商的增值服务及小区增值服务。传统物业管理服务一般包括秩序维护、维修和保养、清洁及绿化服务。针对物业开发商的增值服务主要包括交付前服务和顾问服务。小区增值服务主要包括小区生活、智能家居、经纪及资产管理、工程及停车位管理服务。
市场规模
近年来,中国住户的购买力及对物业管理服务的需求持续增长。根据弗若斯特沙利文的资料,中国物业服务企业管理的住宅物业总建筑面积由2014年的243亿平方米增至2019年的297亿平方米,复合年增长率为4.1%,预计2024年将达到346亿平方米,2019年到2024年的复合年增长率为3.1%。下图载列2014年至2024年中国物业服务企业管理的住宅物业的历史及预测建筑面积:


根据弗若斯特沙利文的资料,住宅物业管理服务市场的总收益由2014年的人民币1,349亿元增至2019年的人民币2,003亿元,复合年增长率为8.2%。预计2024年将达到人民币2,808亿元,预计2019年至2024年的复合年增长率为7.0%。下图载列2014年至2024年中国住宅物业管理服务市场按收益及服务类别划分的历史及预测市场规模:

中国购物中心运营服务市场
概览
购物中心运营服务是指购物中心开业前后向购物中心开发商或业主、商户及消费者提供的全方位服务,以确定购物中心合适的市场定位及设计,优化物业开发商或业主的商户与品牌组合,协助商户改善商店运营及提供专业的物业管理服务。
特别是在购物中心开业前的筹备阶段,提供的运营服务主要包括(i)市场研究、市场定位及购物中心设计的顾问服务;(ii)招商服务,包括确定及招揽购物中心租户并协调签订租赁协议;及(iii)购物中心开业的筹备服务,包括制定开业前营销策略以及安排开业仪式和推广活动等。在购物中心的运营阶段,提供的服务主要包括:(i)运营管理服务,例如租户辅导、营销推广与消费者管理服务;(ii)购物中心物业管理服务,例如秩序维护、清洁及绿化、维修保养及其他增值服务(例如停车场、广告位及公共区域管理服务);及(iii)向位于购物中心内的物业单位提供物业租赁服务。
具有高品牌知名度、强大经营管理能力及良好经营往绩的购物中心运营服务提供商很可能继续在中国购物中心运营服务市场中保持领先地位。
轻资产模式
在轻资产模式下,购物中心运营服务提供商无需投资土地收购及购物中心商业物业开发,主要负责购物中心商业物业的运营及管理。该模式旨在减少持有资产的购物中心运营服务商的财政负担提高运营效率,同时,优化资源分配,为相关服务商提供更高利润。下表列明不同轻资产模式的比较:

近年来,随着零售商业房地产行业不断发展,越来越多的开发商开始参与购物中心开发,因此对购物中心运营服务需求不断增长。但是,大多数开发商,特别是中小型开发商,在这方面没有丰富的经验。少数大型购物中心运营服务提供商具有优势掌握市场机会。预期轻资产模式会随着中国购物中心运营服务市场发展而日益盛行。
市场规模
总在管建筑面积是指由购物中心运营服务提供商管理及运营的购物中心的总建筑面积。根据弗若斯特沙利文的资料,购物中心运营服务市场的总在管建筑面积由2014年285.2百万平方米增至2019年534.6百万平方米,复合年增长率为13.4%,预计2024年将达到753.7百万平方米,2019年到2024年的复合年增长率为7.1%。下图载列2014年至2024年按在管建筑面积划分的中国购物中心运营服务过往及预测市场规模:

根据弗若斯特沙利文的资料,中国购物中心运营服务提供商的总收入已由2014年的人民币887亿元增至2019年的人民币1,739亿元,复合年增长率为14.4%。随着进一步出台促进零售消费的优惠政策,预计该市场于2024年达到人民币2,789亿元,2019年至2024年的复合年增长率为9.9%。下图载列2014年至2024年按收入划分的中国购物中心运营服务过往及预测市场规模:

中国写字楼运营服务市场
概览
写字楼运营服务指向写字楼开发商、业主、租户及用户提供的贯穿开业前期间至开业后期间的全方位服务,旨在创造良好的办公环境及实现写字楼升值。
具体而言,写字楼运营服务提供商提供的服务主要包括写字楼运营服务和物业管理服务。写字楼运营服务主要包括:(i)租赁管理服务;(ii)资产管理与运营服务;(iii)写字楼开业服务;以及(iv)写字楼大宗交易服务。写字楼物业管理服务主要包括:(i)传统物业管理服务;及(ii)向物业开发商、业主及租户提供的增值服务。
写字楼开发商或业主通常持有写字楼作长期使用及投资,因此挑选写字楼运营服务提供商时会着重关注其提升写字楼价值的能力。近年,高端写字楼作为城市的标志性建筑,在商业地产行业有着巨大的发展前景。同时,三线或以下城市的写字楼数目不断增加,故写字楼运营服务的需求亦迅速上升。
中国领先的物业管理公司已累积富丰的写字楼物业管理服务经验。按2019年写字楼物业管理服务收入计,前五大市场参与者占市场份额合共14.7%。与此同时,提供写字楼运营服务(尤其是为高端写字楼所提供)的主要市场参与者为国际房地产公司。按2019年写字楼
运营服务收入计,中国前五大市场参与者主要为国际房地产服务企业,占市场份额合共约42.6%。
越来越多的中国物业管理公司的业务范围延伸至写字楼运营服务,而领先的服务提供商应获得更多的写字楼开发商或业主的认可,因而进一步提升服务提供商的市场外拓能力,市场的竞争力以及市场份额不断提高。
市场规模
根据弗若斯特沙利文的资料,中国写字楼运营服务市场的总在管建筑面积从2014年的366.4百万平方米增加至2019年的589.6百万平方米,复合年增长率为10.0%。写字楼总在管建筑面积于2024年预计将达到775.7百万平方米,即2019年至2024年的复合年增长率为5.6%。下图展示2014年至2024年以在管建筑面积计算中国写字楼运营服务市场过往及未来的市场规模:

中国写字楼运营服务市场近年来保持了快速增长。根据弗若斯特沙利文的资料,中国写字楼运营服务市场的总收入从2014年的人民币280亿元增至2019年的人民币534亿元,复合年增长率为13.8%,预期至2024年达到人民币848亿元,即2019年至2024年的复合年增长率为9.7%。下图展示2014年至2024年以收入及服务类别计算中国写字楼运营服务市场过往及未来的市场规模:

进入壁垒
客户关系:客户关系是影响中国全业态物业管理及商业运营服务提供商业务的一项决定性因素。凭借紧密稳定的客户关系,服务提供商能有更高的客户满意度、续约率及收缴率。此外,与对优质物业管理服务需求较高的客户(如医院、政府机构)之间的合作需建立长期的客户关系。
运营及管理能力:市场参与者正在努力降低成本,而能否更有效提供服务对新参与者是一个挑战。对于非住宅物业管理和运营服务市场,进入门坎相对较高,因为大多数市场参与者是大型企业,有强大的写字楼和购物中心的运营和管理能力。
足够租户资源:为了根据市场定位和购物中心开发商或业主的要求优化租户组合,购物中心运营服务提供商通常需要拥有足够的知名品牌租户资源。同时,领先的购物中心运营服务提供商可以吸引优质的租户并具有较强的议价能力。品牌商倾向于与在全国有购物中心网络的领先购物中心运营服务提供商形成长期合作并互惠互利,因为这有利于发挥网络效应。同时,拥有优质的品牌商户资源也有利于购物中心运营服务提供商降低招商所需的额外成本和工作。
消费者认知度:随着中国购物中心运营服务市场竞争加剧,消费者对知名的、经验丰富的购物中心运营服务提供商有着更高的偏好。同时,领先的购物中心运营服务提供商已打造自身的消费者体系,可显著提高客户忠诚度及客户满意度。因此,预料新进入者在吸引消费者和建立自己的客户基础方面将面临巨大的挑战。
技术:大部分服务提供商都具有核心信息运营和管理能力,尤其是其信息系统。高效的信息系统有利于整合资源、大大提高管理效率、和服务水平,并且节省成本。主要参与者通过结合自身的业务特点建立信息系统,形成了技术优势,成为新进入者面对的壁垒。
人力资源:主要运营和物业管理企业已经形成了自己的人才库,培训计划和激励计划。在人才的招聘和培养,提倡企业价值和文化方面,新进入者和主要参与者之间存在明显的差距。优秀的人才一般更倾向选择现有的企业,而不是新进入者。
四、 华润物业简介
我们是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。我们为最大的住宅物业组合之一提供物业管理及增值服务。我们亦管理及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业物业。截至2020年6月30日,我们提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约106.6百万平方米,我们提供商业运营服务的购物中心建筑面积约5.6百万平方米。根据弗若斯特沙利文报告:
• 按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算,我们排名第五;
• 按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算,我们排名第二;
• 按2019年所有购物中心运营服务提供商在中国所管理的重奢购物中心数目计算,我们排名首位;及
• 按2020年上半年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心运营服务市场总收入计算,我们排名第二。
凭借我们领先的品牌、广泛的资源和丰富的经验、出众的科技能力及具吸引力的会员体系,携手华润集团、华润置地及其他合作伙伴,我们致力于打造围绕居住、消费及办公的生活服务平台。我们希望通过我们的平台,改善物业用户的生活质量并为资产拥有人激发物业运营的活力。我们认为,我们业务模式的独特之处在于以下特色:
• 「全业态」:我们为住宅物业、购物中心及写字楼以及公共设施等多种物业提供服务。
• 「全客户」:我们秉承「全客户」的方针,我们将我们所管理物业内生活、消费及工作的所有用户及业主均视为客户。
• 「全产品与全服务」:我们的业务由传统的物业管理服务延申至提供全面的解决方案,满足客户需求。
• 「一体化的生态体系」:我们持续打造一体化生态体系,为在管物业及其用户提供全面的服务。在管物业是我们生态体系的基础。我们旨在通过整合生态体系内空间、业务及人群创造更大价值。
• 我们是华润集团及华润置地的主要贡献者之一。华润集团是一家覆盖五个主要业务领域的关键国有大型集团:大消费、大健康、城市建设与运营、能源服务以及科技及金融。华润置地是华润集团的战略业务单位,为城市综合投资开发运营商。我们受益于华润集团及华润置地强大的协同效应,并与其有着共同的愿景。
以下示意图展示了我们针对各类主要物业形态提供的服务内容:

五、 华润物业财务状况
经营业绩
利润表

营业纪录期间,我们自两个业务分部录得收入,即(i)住宅物业管理服务分部及(ii)商业运营及物业管理服务分部。下表载列于所示期间按分部划分的总收入明细:


下表载列于所示期间按客户类型划分的总收入明细:

我们在中国管理及经营多元化的物业管理组合,包括住宅及其他物业、购物中心及写字楼。我们最大收入贡献者来自华南大区及华北大区,分别占2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月总收入的45.5%、48.4%、51.7%及52.5%。下表载列于所示期间按地区划分的总收入明细:

住宅物业管理服务
住宅物业管理服务包括:(i)物业管理服务;(ii)针对物业开发商的增值服务;及(iii)小区增值服务。下表载列于所示期间按服务类型划分的住宅物业管理服务分部收入明细:

六、 募集资金用途
1. 用于扩大物业管理和商业运营板块业务规模的战略投资和收并购。我们相信战略性投资和收并购将使我们提供更加多样化的服务,并扩大我们的地理分布、市场份额以及物业管理组合,实现规模经济效应。
2. 用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资。
3. 用于投资信息技术系统和智能化小区。
4. 用于营运资金及一般公司用途。
七、 计算华润物业2019年的资本投资回报率
24亿左右账面价值产生5多亿税前利润,资本回报率20%左右,生意一般,但是今年物业股是打新热门行业。
综上所述
华润物业打新,全力融资参与,可以上乙组。
大家有更多想法请分享出来,我们原则打新不炒新,新股上市都存在美化,A股的新股叫辅导,所以这些财务数据都是优化过的,真实性只能让时间去证明,请大家用常识来做投资。








 

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