远洋物业上市,远洋服务港股新股,新股申购分析,物业行业分析

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3. 物业行业分析
概览
中国物业管理行业始于1981年,当时国内第一家物业管理公司于深圳经济特区成立。继《物业管理条例》于2003年正式颁布及《中华人民共和国物权法》于2007年正式颁布后,物业管理行业的监管框架日趋完善和成熟,行业确立了一个公开公平的市场制度,促进了中国物业管理行业的显著成长。中国物业管理行业的市场规模(按总在管建筑面积计)由2015年的175亿平方米增至2019年的239亿平方米,复合年增长率为8.2%,并预期将由2020年的251亿方米增至2024年的311亿平方米,复合年增长率为5.5%。中国物业管理行业的总收益由2015年的人民币3,983亿元增至2019年的人民币5,687亿元,复合年增长率为9.3%,并预期将由2020年的人民币6,224亿元增至2024年的人民币9,296亿元,复合年增长率为10.6%。
物业管理是对各类物业(住宅物业、商写物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业)进行营运、控制及监督。物业管理公司所提供的具体服务包括传统物业管理服务(例如秩序维护、清洁、园艺等)和增值服务(例如向业主提供小区增值服务、向物业开发商提供早期增值服务等)
在中国,物业管理费可按包干制或酬金制收取。就物业管理费而言,中国物业管理行业的主流收益模式为「包干制」,特别是对于住宅物业而言,由于该收益模式可通过省去业主及住户对大额支出的若干集体决策程序,从而提升效率,并激励物业管理服务提供商优化其业务,以提高盈利能力。另一方面,非住宅物业逐渐开始采用「酬金制」,使业主更深入地参与其物业管理,得以更加密切的监督物业管理服务提供商的表现。
物业服务百强企业概览
近年来,随着中国城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增长,物业服务百强企业的在管建筑面积及在管物业数量快速增长。根据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业管理的平均在管建筑面积从2015年的23.6百万平方米增至2019年的42.8百万平方米,复合年增长率为16.0%,并预期将从2020年的45.8百万平方米增至2024年的60.0百万平方米,复合年增长率为7.0%,原因是物业服务百强企业的物业管理规模不断扩大以及商品房建筑面积持续增加。同时,物业服务百强企业的平均在管物业数量从2015年的154项增至2019年的212项,复合年增长率为8.3%,并预期将从2020年的227项增至2024年的297项,复合年增长率为7.0%。下图载列所示年度物业服务百强企业的历史及估计平均在管建筑面积及平均在管物业数量:

根据中国指数研究院的资料,近年来物业服务百强企业的地域覆盖范围亦不断扩张,物业服务百强企业运营所在的城市平均数量由2015年的27个增至2019年的31个。随着在管建筑面积及在管物业数量以及地域覆盖范围的显著增长,物业服务百强企业的平均收收益由2015年的人民币540.8百万元升至2019年的人民币1,040.2百万元,复合年增长率为17.8%。
尽管住宅物业占物业服务百强企业总在管建筑面积的大部份,中国物业管理公司亦寻求丰富其在管物业类型。下图载列于2019年物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑面积:

根据中国指数研究院的资料,中国物业服务百强企业的前30强企业中,大部份企业的母公司或控股股东从事物业开发业务。根据中国指数研究院的资料,在构成2019年度物业服务百强企业的244家企业1中,约80%的企业管理由物业开发商(为其关联方)开发的物业,且相关物业的在管建筑面积占该等物业管理公司于2019年的总在管建筑面积的约60%。

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