贝壳(BEKE)美股新股分析,贝壳打新申购, 房屋中介行业分析, 左晖的致股东信

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1.    贝壳入场费
我们已经提交了将美国存托凭证在纽约证券交易所上市的申请,代码为“ BEKE”,美股股份以1股交易单位作为买卖,承销商一般会要求最低申购数量,目前还不清楚交易价格和最低申购数量,请密切关注我们fanmu.com网站或者微信公众号:繁木网。
2.    贝壳承销商
高盛    摩根士丹利    华兴资本    摩根大通
(按字母顺序)
3.    贝壳介绍
贝壳是住房交易和服务的领先集成在线和离线平台。我们是在中国建立行业基础设施和标准的先驱,以重塑服务提供商和住房客户如何有效地导航和完善住房交易,从现有和新房销售,房屋租赁,二手房交易,房地产金融解决方案等服务。我们相信我们与在线和离线平台参与者的积极参与使我们能够更好地了解他们并为他们提供更好的服务。2019年,我们的GTV达到人民币21.280亿元(约合3,050亿美元),在平台上促成超过220万笔房屋交易,成为中国最大的房屋交易和服务平台,以及跨行业的第二大商业平台,根据CIC报告。截至2020年6月30日,我们的平台在中国103个经济活跃的城市中拥有265个房地产经纪品牌,超过42,000个以社区为中心的商店和超过456,000个代理商。
          我们拥有和运营中国领先的房地产经纪品牌链家,也是我们 贝壳平台不可或缺的一部分。我们相信,链家的成功和良好的业绩记录为我们建立行业基础设施和标准,推动Beike的快速可持续发展铺平了道路。自2001年成立以来,我们在链家公司已有18年以上的运营经验。这种广泛的行业经验为我们提供了对市场,业务条件和客户需求的独特见解,我们认为这对我们提供有效实用的解决方案至关重要。
4.    房地产中介行业研究
  根据CIC报告,就GTV以及2019年现有和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言,中国拥有全球最大的住房市场。根据CIC报告,2019年现有和新房销售及房屋租赁市场总额从2000年的0.5万亿元人民币增至22.3万亿元人民币,预计到2024年将以6.6%的复合年增长率增长至30.7万亿元人民币。在持续的城市发展,中国消费者对优质住房的需求以及稳定的政策环境的支撑下,中国的住房市场经历了长期的扩张,并有望进入稳定增长的新阶段。中国住房交易的增长也为其他与住房相关的服务提供了机会。中国的住宅房地产市场,
•持续的城市化。  根据CIC报告,中国的城市化率在2019年达到60.6%,预计到2030年将增至约70%,同时至少增加1.5亿城市人口。预计中国在其“十三五”规划中对19个城市群的持续发展将推动基础设施发展的新潮流,这将大大改善城市群内部和整个城市群之间的连通性和劳动力流动性。预计即将到来的城市人口将导致住房需求增加,并进一步推动住房活动的增长。此外,由于土地供应仍然有限,并且城市群中较发达的中心地区的住宅物业价格仍然相对较高,预计城市群中的外围城市将从溢出的住房需求中受益。
•对优质住房的需求。  根据CIC报告,截至2019年12月31日,中国城市地区已有近20%的房屋是1990年之前建造的。这些建筑物中许多都维护不善或存在固有的质量问题。此外,根据CIC报告,中国约有15%的家庭仍与其他人共用厨房等公用功能室。在中国,预计到2024年,城市地区的年人均可支配收入将以7.7%的复合年增长率增长至约人民币6.14万元。随着人均可支配收入的持续增长,中国消费者正逐渐从单纯拥有拥有优质住房和生活条件改善的家园。根据CIC报告和调查,过去两年来,中国约有25%的住房交易是由住房升级,特别是在一线城市,这一比例为39.7%。改善住房质量和生活条件的需求预计将继续推动中国住宅房地产市场的增长。
•稳定的政策环境。  随着中国住宅房地产市场的快速增长,过去有几轮旨在缓解市场波动的政策周期。自2016年以来,中国政府一直强调“住房是为了生活,而不是为了投机”,以阻止投机性的市场行为。政府将继续在不同城市采取“因地制宜的不同政策条件”,这有望继续引导市场朝着更加稳定的发展和稳定的增长迈进。

现有房屋交易越来越重要
          经过20多年的快速发展,截至2019年12月31日,中国的住宅房地产市场在市区的建筑面积累计约为339亿平方米。现有房屋数量庞大,加上城市的人口流入和土地供应有限预计这些地区将支持中国现有房屋销售和房屋租赁的增长。
 成屋销售。    CIC报告显示,2019年中国现有房屋的平均住房周转率(定义为现有房屋销售数量占现有房屋总数的比率)为1.1%,而美国约为3.8%。CIC报告显示,2019年美国600万套房屋中约有88.3%为现有房屋,而中国为23.8%。差距表明中国现有房屋销售潜力巨大。在2019年,就19个中国城市的交易数量而言,现有房屋销售量已经超过了新房屋销售量,北京约有69.3%的房屋销售为现有房屋。预计现有房屋销售数量占中国房屋销售总量的百分比将从2019年的23.8%继续增加到34%。
 房屋租金。    中国的房屋租赁也开始发挥更大的作用。相对较高的住宅物业价格使中国城市地区的租金成为更经济实惠的解决方案,尤其是在通常有大量移民的一线城市中。根据CIC报告,2019年中国约有13.3%的人租房,到2024年,这一比例预计将增至14.9%。
  新房销售。    经过20年的显着增长,新房销售的GTV预计将从2000年的0.3万亿元人民币增加到2019年的13.9万亿元人民币,并有望以2.3%的复合年增长率适度增长,到2024年达到15.6万亿元人民币,根据CIC报告。
对其他家庭相关服务的需求增加

中国住房交易的增长以及对优质生活的需求不断增加,为其他与家庭相关的服务(例如,房屋翻新,房地产金融解决方案和其他服务)提供了重大机遇。根据CIC报告,2019年中国其他家居相关服务的市场规模约为人民币7.9万亿元,预计到2024年将增至约人民币15.0万亿元。家居装修市场被定义为总支出翻新现有房屋和新房的资金,预计将从2019年的约2.9万亿元人民币增长到2024年的4.1万亿元人民币。房地产金融解决方案市场主要包括平仓金融服务,新房销售佣金,房屋净值贷款,提供给代理商的个人贷款,提供给经纪商店经理的营运资金贷款,房屋装修贷款和租赁贷款。房地产金融解决方案市场规模在2019年估计为2.9万亿元人民币,随着住房客户和经纪服务提供商对便捷可靠的金融解决方案的需求不断增长,预计到2024年将增长到6.6万亿元人民币。除了规模为2.9万亿元的房地产金融解决方案市场外,托管服务的市场总规模在2019年达到3.7万亿元,预计到2024年将增长到6.9万亿元。此外,当地社区的人口密度高优质生活的需求也为其他许多与家庭相关的服务铺平了道路,例如维修和保养,智能社区,物业管理和社区护理服务。2014年,此类服务的市场规模约为人民币0.9万亿元,
不断增长的住房交易和服务市场
          随着中国住宅房地产市场进入稳定增长的新阶段,行业的结构性变化有望使市场供求更加趋于平衡,从而产生了对经纪服务的大量需求,这些需求有效地将购房者与购房者相匹配。中国住房交易的高价值和复杂性使房地产经纪服务必不可少,以指导购房者完成交易过程。中国的房地产经纪人还提供从初始参与到交易结束的广泛服务,例如结算,转介财务解决方案和产权转让,它们是住房交易和服务市场的重要组成部分。随着购房者搜索过程的延长,可靠的信息和专业服务(从寻找合适的选择到估价和谈判)变得越来越重要,并越来越受到购房者在制定购房决策中的重视。购房者,房地产开发商和房东也希望经纪服务提供商能够有效地找到潜在的购房者和租户,并更顺利地完成交易。
          根据中投公司的报告,中国通过经纪服务出售和租赁的房屋的GTV总额从2014年的3.2万亿元人民币增加到2019年的10.5万亿元人民币,估计到2024年将达到19.1万亿元人民币。以GTV计,经纪服务在中国所有房屋交易中的渗透率(包括现有和新房销售以及房屋租赁)从2014年的33.0%增至2019年的47.1%,并将在2024年进一步增长至62.2% ,根据CIC报告。尤其是,中国现有房屋销售市场的扩张有望推动通过经纪服务销售的现有房屋的GTV从2019年的人民币5.9万亿元增长至2024年的人民币10.8万亿元。另一方面,渗透率的预期增长经纪服务在新房销售中的比例从2019年的25.5%上升至42。

随着通过经纪服务出售和租赁房屋的渗透率和GTV的增加,经纪服务的佣金收入也从2014年的人民币636亿元增至2019年的人民币2,515亿元,并有望进一步增加至人民币507元。 2024年将达到80亿。

现有房屋销售和房屋租赁。    由于业务的复杂性,经纪服务在中国现有房屋销售和房屋租赁市场的渗透率很高。根据CIC报告,在2019年,中国约有88.0%的现有房屋销售和54.4%的房屋租赁是通过经纪服务提供商的GTV进行的。随着中国现有房屋销售和房屋租赁市场的快速增长,通过经纪服务进行的现有房屋销售和房屋租赁的GTV总额从2014年的2.6万亿元人民币快速增长到2019年的6.9万亿元人民币,预计到2024年将进一步增长至人民币12.5万亿元。随着市场供求关系趋于平衡,并且平均销售期延长,现有的购房者和卖方越来越依赖经纪服务提供商通过匹配来提高业绩,谈判和其他能力。在中国,佣金通常由购房者支付,而越来越多的购房者愿意为经纪服务付费。在中国,现有房屋销售产生的佣金占交易总额的1.0%至3.0%,随着服务质量和客户体验的改善,佣金收入有望增加。根据CIC报告,在美国,2019年现有房屋销售的佣金率约为5%。中国房屋租金的佣金通常为租金的一半至一个月。占中国总交易额的0%,并且随着服务质量的提高和客户体验的提高而有望提高。根据CIC报告,在美国,2019年现有房屋销售的佣金率约为5%。中国房屋租金的佣金通常为租金的一半至一个月。占中国总交易额的0%,并且随着服务质量的提高和客户体验的提高而有望提高。根据CIC报告,在美国,2019年现有房屋销售的佣金率约为5%。中国房屋租金的佣金通常为租金的一半至一个月。
          新房销售。    传统上,中国的房地产开发商主要部署内部销售人员,并外包现场销售服务团队与潜在购房者进行互动。随着城市群中较发达地区的土地供应受到限制,预计新房项目的平均规模将减少,从而使房地产开发商维持庞大的全职销售团队的经济可行性降低。新房项目越来越多地位于城市群中的外围城市,这使得很难在需求增加的较发达中心地区瞄准有远见的购房者。新房销售市场中供求关系的变化也使房地产开发商有效地定位和转换客户以缩短销售周期变得更加重要。他们是越来越多的经纪服务提供商寻求其广泛的网络覆盖范围,精确的客户推荐和有效的客户转换。在中国,经纪服务在新房销售中的渗透率从2014年的10.0%增至2019年的25.5%,而美国2019年的渗透率约为70%。2019年,通过经纪服务产生的新房销售总额达3.6万亿元人民币。2019年,房地产开发商发生的外包现场销售服务团队佣金和其他外部营销费用分别为448亿元人民币和1705亿元人民币,预计2024年将分别为467亿元人民币和1407亿元人民币。中投顾问报告显示,2019年中国新房销售经纪服务总佣金收入达到818亿元人民币,预计2024年将进一步增加至1722亿元人民币。随着经纪服务在新房销售中的作用越来越重要,中国新房销售中经纪服务的平均佣金率也从2017年的约2.1%上升至2018年和2019年的2.2%和2.3%,而外包销售服务团队的平均佣金率则从大约下降2017年为0.88%,2018年和2019年分别为0.86%和0.83%。
5.贝壳商业模式
一体化房屋交易和服务平台的出现
          类似于不断增加的互联网渗透率和技术发展如何重塑中国其他行业一样,数字化也在住房交易和服务市场中逐步发生,并具有巨大的潜力。持续的行业数字化可以有效地补充和优化离线操作,并通过更高效,安全和透明的交易流程提供更高的客户体验。住房客户越来越多地开始在线旅行。此外,诸如在线虚拟现实(VR)属性显示之类的新技术的出现,有助于提高决策效率,最大程度地减少实地考察的费用,并进一步提升客户的交易体验。
          近年来,在中国的住房交易和服务市场中出现了各种平台,它们对经纪服务提供商和住房客户具有不同的商业模式和价值主张。一些平台专注于将在线流量引向具有财产清单资源的代理商,并通过广告收入或会员费来获利。其他在线平台可以促进房屋交易的某些步骤,以获得佣金收入或会员费。同时,一个具有整体解决方案的集成式在线和离线平台可以满足住房客户和服务提供商的需求,以解决住房交易和服务市场固有的痛点并创造更多的收入机会。
          通过实施有效的代理合作机制,并透明地分配特定角色的佣金,跨商店和跨品牌的协作已成为可能。结果,住房客户不再需要聘请多个代理商进行一项住房交易。该平台提供的可靠且可靠的财产清单和在线解决方案还可以提高交易效率和提升客户体验。此外,该平台还为平台上的经纪品牌,商店经理和代理商提供包括SaaS系统在内的增值服务和培训服务。代理商的更高的生产率和总收入预计将导致他们更愿意将其收集的佣金收入的一部分支付给平台。与此同时,
          集成的房屋交易和服务平台还为房地产开发商提供了更有效的渠道,它利用庞大的线下商店网络发掘潜力购房者并产生新的房屋销售。根据CIC报告,预计房地产开发商的销售和营销支出中有越来越多的部分将支付给该平台。
我们的解决方案-ACN及其他
          我们认为,解决这些行业挑战的关键在于建立能够从根本上解决行业内潜在冲突的行业范围基础架构的能力。为此,我们引入了代理商合作网络(ACN)作为基础架构的基础操作系统,以重新定义行业参与者之间的关系。我们认为ACN从成立之初就类似于美国的多重上市服务(MLS)。在联家和贝克的领导下,经过18多年的完善和发展,ACN已经超越了MLS,使我们能够树立透明,协作和共享成功的文化。
          ACN通过以下三项革新来改变中国的房屋交易和服务业:(i)促进服务提供商之间的信息和资源共享,以拆除孤立的信息孤岛之间的隔离墙;(ii)指派代理商的合作角色,以实现跨行业商店和跨品牌合作,以及(iii)为代理商,商店,品牌和其他服务提供商创建一个专业网络,以建立联系并参与该平台。
          借助ACN的原则,我们建立了我们的核心竞争力,从而提升了行业竞争环境:
•为了有效地激励代理商共享信息和资源,ACN通过促进定义明确且针对角色的协作来重新定义行业参与者之间的关系。借助有效的治理机制,代理商可以尊重并积极遵守ACN中的规则,并毫不犹豫地将其财产清单及时发布到我们的平台上。ACN还规定了房屋交易中代理商的各种角色,这为代理商创造了更多机会参与交易并获得分配的佣金,提高了交易效率,缩短了潜在客户转换周期并提高了代理商保留率。

•自2008年以来,我们投入了大量资源来建立和丰富我们的“ 房屋词典 ”,其中包含真实且独特的房地产清单。截至2020年6月30日,我们的房屋词典涵盖了约2.26亿个房屋,并且是中国最全面的房屋数据库。 CIC报告。
•十多年来,我们花费了大量精力来实施一系列针对数据(包括房地产,房屋客户和代理商的数据),交易流程和服务质量的数字化和标准化工作。
•我们还致力于在代理商方面进行投资,并提高该行业的服务质量。 链家在招募具有大专以上学历的代理商方面做出了不懈的努力,并为客户执行了多项服务承诺。
          由于为房屋买卖双方,房东和房客提供服务的代理商通过我们的ACN按照相同的协议和规则进行联系,因此,通过ACN的集体努力,可以有效地匹配这些不同地点的住房客户。随着规模的扩大,我们享受网络效应,从而提高效率,吸引更多参与者加入我们的ACN,并使我们能够捕获更多交易和更多收入增长机会。在北京率先开发原型ACN并成为当地领先品牌后, 链家将ACN的实力扩展到了上海以及中国的其他一线和二线城市,并在本地市场上占据领先地位。
基于我们久经考验的ACN的成功,我们于2018年4月将链家的核心竞争力水平扩展到了 Beike平台,我们的平台上有265个房地产经纪品牌,超过42,000个以社区为中心的商店和超过456,000个代理商,遍布103个经济体截至2020年6月30日,中国的城市蓬勃发展。我们的效率,以现有房屋的GTV计算得出根据CIC报告,每家门店的交易量是2019年行业平均水平的1.6倍,截至2019年12月31日的六个月,我们的关联经纪店的效率为每家门店人民币2030万元,而人民币10.9元2018年同期每家门店数百万。贝克的快速扩张 平台已经证明了我们ACN的可扩展性,并导致放大的网络效应,正如我们在新房屋交易中的成功所证明的那样。借助我们广泛的以社区为中心的商店网络,我们能够与更多家庭建立联系并接触大量的住房客户,这使我们成为房地产开发商的强大销售渠道,并帮助他们改善销售和现金周期。同时,我们与平台上的经纪品牌和商店分享房地产开发商的大部分佣金。我们对两端的非凡价值主张增加了它们对平台的粘性,使我们成为了新房屋交易市场的首选合作伙伴。我们来自新房交易的GTV从2018年的人民币2,808亿元大幅增加至人民币747元。
我们的数据洞察力和技术
          我们相信我们的数据洞察力和技术是我们的关键优势。我们通过多年的在线和离线操作在平台上整理和利用了大量独特数据,使我们对整个房屋交易和服务价值链拥有无与伦比的洞察力。我们进一步利用庞大的数据量来运行我们的专有算法,以优化产品和解决方案,指导高效运营并在平台上为服务提供商开发本地市场洞察力。我们还通过虚拟现实,人工智能,大数据和物联网等新技术来提高客户体验和服务效率,以创建和开发使所有平台参与者受益的现实用例和应用程序。例如,我们应用大数据和人工智能算法来分析交易和行为数据,以推荐更有可能成功出售的优质商品,从而收集到更多高质量的数据,从而可以进一步提高我们的建议准确性并缩短交易周期。我们还收集代理商活动数据并为代理商建立各种数据模型,以提高他们的潜在客户转换效率。
我们的平台
          下图说明了我们数据驱动的 Beike平台的主要组件和协同优势。

6.贝壳财务状况
我们的规模和财务表现

我们的收入主要来自住房交易和服务的费用和佣金。自我们开始运营以来,我们经历了可观的增长,我们的管理团队在执行我们的战略方面拥有良好的往绩。我们的收入从2018年的286亿元人民币增长到2019年的460亿元人民币(65亿美元),增长了60.6%。
汇总的财务和运营数据摘要:

下表列出了截至所示日期的汇总资产负债表摘要数据:

下表列出了所示期间的汇总现金流量汇总数据:

综上所述
从财报看中介行业不是一个好行业,国内最大的中介利润是亏得,产生的现金流也一般,这个行业值得思考,不是单纯搬到网上就能赚大钱的行业,成本占比很高的行业,国内最大的想象空间很大,可以少量参与,国内可以通过老虎申购,0费用。
左晖的致股东信就不公布了,自己去看贝壳招股书,如果需要请关注微信公众号索取。
大家有更多想法请分享出来,我们原则打新不炒新,新股上市都存在美化,A股的新股叫辅导,所以这些财务数据都是优化过的,真实性只能让时间去证明,请大家用常识来做投资。

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