加州以及湾区如何才能继承爸妈房产保留低地税？

以前加州的老房子，只要爸妈留给你，不管市值涨了多少，地税都能“继承”下来——一年交几千块继续躺平当房东。

但自从 Prop 19 上路，这条“财富传承捷径”不再那么好走了…

❗但Prop 19 改了什么？
2021年2月16日生效的 加州法案 Prop 19（根据 Revenue and Taxation Code §63.2）：

从此以后，想“继承低地税”，必须满足这三个条件：

1.你是爸妈的法定子女（legal child）

2.继承的是爸妈的“主要自住房”

3.继承后 1年内把它当成你的主居所，并申请地税豁免（Homeowner’s Exemption）

否则？

地税会按照当前市值重算！
📉 举个真实的湾区例子：
• 🏡 爸妈1995年在 San Jose 买房：$350,000
• 📈 现在市值：$2,300,000
• 🧾 现在地税：$4,800/年
• 😬 如果你继承后拿去出租？
→ 地税会重算成 $27,000+/年！
🧠 那怎么操作才能保留地税？

✅ 自住！你必须在继承后一年内，搬进去住，并申请 homeowner’s exemption。

California Code, Revenue and Taxation Code – RTC § 63.2

（a） 尽管本章有任何规定，从 2021 年 2 月 16 日及之后开始，所有权变更不应全部或部分包括以下任何已提出索赔的购买或转让：

（1） 在父母与其子女之间或祖父母与其孙子女之间购买或转让的情况下，购买或转让作为合格转让人主要住所的不动产，如果该孙子女或孙子女的所有父母（继父母除外）都有资格成为祖父母的子女， 在购买或转让之日死亡。

（A） 转让必须是转让人的主要住所，并在转让后一年内成为转让人的主要住所。

（B） 受让人应在转让后一年内申请房主或残疾退伍军人豁免，并且排除应在符合条件的受让人或在一年内申请房主或残疾退伍军人豁免的后续合格受让人不再有资格获得房主或残疾退伍军人豁免之日取消。

（C） 如果适用，自合格受让人或随后的合格受让人不再符合本节规定的豁免资格之日之后的留置权日期，自排除适用的所有权变更日期确定的基准年值，根据第 51 节 （a） 小节第 （1） 款每年调整， 应登记。

（2） 如果父母与其子女之间或祖父母与其孙子女之间发生购买或转让，则购买或转让属于合格转让人的家庭农场，前提是该孙子女或符合祖父母子女资格的孙子女的所有父母（继父母除外）在购买或转让之日已去世。

（A） 此排除应单独适用于构成家庭农场的每个合法地块的转让。

（B） 就本节而言，构成家庭农场的每个合法地块均应被视为其自身为家庭农场，但包含家庭住宅的合法地块除外。

（C） 包含 （B） 项所述家庭住宅的合法地块可能有资格根据第 （1） 款单独排除。