霍业生（领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国) ）： 非常感谢观点给我这个机会让我在这里跟大家分享香港房托REITs以及领展从2015年上市到现在一些业务拓展的经验。
国内我们已经讨论了很久，REITs用中文来说就是房地产投资信托基金，它是一种集体投资的计划，以信托的形式，主力投资在一些有稳定租金回报的房地产项目，为投资者提供收入。某种程度上也是另外一种金融投资的工具，可能你把钱投放在股票市场，或者是存在银行，只是房托这个类型给你另外一种金融投资的类别，尤其是在美国、澳大利亚，对这方面是并不陌生的。
当然我们国内在最近也出台了新的政策，也向这个方向迈进了很大的一步。虽然现在国内推出的REITs只涵盖一些基建类别的项目，以及一些园区、物流项目，还没到商业地产、办公楼，但是有了第一步之后，肯定是慢慢会打开的。
其实房托这个投资类别，目的就是要有一个比较长期稳定的现金流，那些投资人有一个长期稳定的收益回报，所以房托很多时候会挑选一些已经进入成熟期的物业作为收购项目。当然这里即使所谓成熟，只是提供一个稳定的现金流而已，并不是说这个项目已经成熟到没有再提升的空间，要不然这个资产包就永远在某一个阶段，就没有保障了。
当然，在一个房托项目或者是一个基金里面，我们还是通过一些手段去使它的基金的价值往上涨。通常是通过三个方面来运作：
第一是日常的经营管理、营运，达到提升整体的收入目的。
第二是要做一些资产提升，怎么通过一些整改，使这个项目更有效率，例如说更换一些机电设备设施，更换一些更好的设备，能耗更节省的设备，减少人员支出，另外就是通过前期动线的改变，把整个资产包价值提升，甚至把整个项目进行改造，通过这些使资产价格提升。
第三是财务管理，虽然在香港我们的贷款率是有一个百分比的，不能超过45%，但是因为通常REITs是有一个稳定的现金流，他的融资成本会相对偏低，就可以利用杠杆提升收入，当然还有重要的一点就是后续的风险管理、市场价格、政策等等方面，这也是要看管理人的专业性。
接下来说一下房托市场在亚洲区的发展，日本是发展最早的，在2001年就已经有了。
香港是在2003年SARS之后，因为当时的房地产市场比较差，香港政府房屋委员会下属的一些政府机构，它也有一些财政上的问题，当时就希望通过REITs这个金融类别，把一些他们持有的商业资产包上市，提供一个资金的来源，可以继续发展公共房屋。
另外就是提供一个新的投资类别，也就是这个房托，所以2003年香港就开始推这个政策，到2005年第一个上市的就是领展，当时叫领汇，之后陆续发展下来，现在香港已经有11个房托，数量并不多，如果跟日本以及新加坡相比，占比不是很多。
但是在整个亚洲，日本是占大头的，超过50%，新加坡占30%，香港到今天大概占13%左右，这三个地区合起来就占比超过90%。对比全球的市场，美国还是最大的，将近70%，加上澳大利亚和日本，占比已经超过百分之七八十。
在亚洲区虽然暂时还是日本、新加坡、香港比较大，亚洲主要房地产信托基金市场占全球的比例5年间从10%提升到13%，说明亚洲在这一块的发展还是比较好的。
香港的房托市场发展，刚才有提到，当时出台政策的时候是2003年，因为SARS之后有一个契机，香港政府下面的一个房屋委员会，它希望通过房托基金来提供一个渠道，可以变现一些持有的资产包，同时发展新的金融投资工具，所以2005年就有了第一个房托基金的上市，就是当时的领汇，也就是今天领展的前身。陆续下来到了2016年年末的时候，也修订了一些投资信托基金的条例，比较重要的一点就是REITs可以投资于发展中的物业，也就是可以做开发项目。
另外一个比较重要的是，以前香港的房托只能投资于房地产项目，从2014年修改了之后，可以投资在一些金融工具方面，包括一些债券，投资到另外的地产基金等等。但是这两项投资还是有一些限制的，开发项目只能占资产总值的10%，投资另外一些金融工具的比例也是只能控制在5%以内，目的还是希望这些房托以持有成熟的项目，能够有稳定的现金流，有租金收入，能够给到单位持有人，也就是投资了这些房托基金的单位基金持有人，他每年都有一个比较稳定的收入。
最近香港证监会再次提出一些修订内容，现在正在做咨询，就是希望看看有什么可以改变现有的限制，使这些房托基金有更大的发展空间。一直以来做房托，占比一定会超过50%以上，这一次的修订就是可以投资一些项目，可以变为少数权益，这是一个很大的发展，使得现在在香港的房托可投资的东西，或者投资的项目很多，因为以前一定要占比超过50%以上，现在有少部分权益都可以了，这是第一点。
第二是开发的项目以前只能占比10%，现在可以超过这个上限，最终到底可以到多少，现在还在咨询当中，还没有最终定，但是起码可以使得大家做开发项目的时候做多一点，因为毕竟之前只能做10%的时候，可能有一些好的开发项目你看中了，都不能参与，因为有一个上限。
第三是本来你的负债在香港是只有45%，现在可以提升到50%，这也是对现有一些房托提供的一个更大的发展。我们可以看得到，在世界上的趋势，随着货币宽松，我们看到融资成本会往下调，增加借贷的百分比，可能使得我们部分的房托更有能力去做出一些收购，提升它的回报。所以从下面这个表就可以看到修订前不允许的一些动作，在通过这次修订之后，在香港这些房托发展更灵活。
这张表是在亚太区的房托基金面临的政策，大家看到香港跟新加坡的政策是非常相似的。澳大利亚因为它的房托发展的历史比较长，种类也比较多，所以它的弹性也多很多。
大家可以对比一下，包括物业发展方面，在其它国家也是允许的，除了马来西亚管制比较大一点。海外投资是一直以来香港特别行政区都是允许的，所以在香港上市的房托里面也有一些资产包是外币的，当然也涵盖了中国内地的，包括越秀、招商局、长江集团的一些房托基金都是在香港上市的。
投资金融工具机在香港还是有限制的，只能控制在5%以内。另外就是杠杆比率，香港是占总资产的45%，在澳大利亚、日本是没有限制的。香港最近的房托条例里面的一些监管措施在更改，目的是使香港房地产信托基金将来的发展更有空间。（fanmu.com）这是现在在香港发行的一些房托基金，现在一共有11个。
说回到领展，今年是我们上市15周年，我们是2005年上市的，一直以来公司的抱负就是要成为世界级的房地产投资及管理机构，服务社群，因为我们绝大部分的资产包都是在当时香港政府开发的住宅（公租房）下面的商业配套，所以当我们上市的时候，我们策略估算是有一半香港的市民，我们是服务于他的，因为理论上香港有一半的住宅房屋是政府开发的。所以从这个角度我们在服务将近一半的香港居民。我们的使命就是提供一个优质服务，还有结伴社区、持续发展。
15年来，我们通过同事的努力，从上市的时候，我们只有大概300亿的资产值，到今天我们将近有2000个亿，如果从上市到今天来说，我们的市值上升超过了4倍，如果是收入的净额，我们上升了将近10倍。所以如果有投资在我们的基金，总回报就非常可观了。
过去15年的发展，从2015年开始，我们进入到中国内地市场，到去年我们又投资了澳大利亚，最近我们也在英国伦敦收购了一个办公楼项目。
如果从今天来说，香港还是我们最大的市场，占比将近84%，国内大概13%，澳大利亚跟英国占比比较少，但是也是我们一个投资策略，就是希望在投资的地缘方面能够面向全球，如果我们的资产只放在一个地方，可能风险就会比较集中，从风险分散的角度来说，这是我们的一个策略。
在2005年我们的投资百分之百是在香港的，超过80%是商业地产，20%左右是停车场。到今天我们的资产包从340亿发展到2000亿，我们整个资产的分布类别已经比以前多元化了很多，包括了投资的类别，以及投资的地块不一样，所以我们今天说我们的目标要做世界性的房地产投资基金管理者，我们就在往这个方向迈进，我们投资的产品也比以前涵盖的范围更广。
从财务的角度看，我们现在的负债率大概就16%、17%，我们的融资成本还不到3%，也是通过过去这么多年的努力，我们的资产一直在提升，有很好的现金流，所以使我们的信贷评级一直维持在A级以上，这能说明什么问题呢？通过这个融资的能力，相对比较低的融资成本，使我们可以收购更多的项目，也可以使股东的回报更高。现在领展在亚洲区是最大的房托基金，在世界上我们大概也排到第三。
这是在过去我们发展当中拿到的一些奖项，我们还要继续努力。
从当初的300多亿到现在2000多亿的资产，主要是应用以下的方式方法。
首先是收购，我们从2015年在国内开始收项目，到今天我们也去到澳大利亚、英国收购项目，希望能够找到一些比我们现在持有的资产更高回报率的产品。这是第一部分。
第二部分是资产提升，我们通过持续资产提升的工程，发挥物业的潜在价值。
第三是物业发展，就是我们开发了一些项目，当然这是有比例限制的，不能超过10%，我们现在的办公楼也是当时从香港政府手中买下来土地，然后由我们自己进行开发的。第四是我们还会出售一些物业，把一些非核心的资产，或者我们觉得回报率比较低的项目出售掉，这也给我们的基金提供一个很好的循环，我们出售一些项目，拿到资金，再去收购一些更有提升价值的物业，通过这个资金的循环，使得整个资产包不断地改善和增值。
这是我们在地理位置上，不同开发或者不同发展的历程。我们是从香港起步，然后去到中国内地一线城市，现在我们在北上广都有项目，再往下我们就走向世界，去到澳大利亚、印度，我们还在考察一些比较成熟的其它地方的市场，希望在地理位置上的投资可以更多，走向世界，这是第一点。
第二点是从资产类别来说，我们刚开始上市的时候只是一些公租房项目下面的商业地产的配套，加上一些停车场，到2015年我们到上海投资的时候，在新天地收购的了第一个办公楼项目，后续我们做开发的时候就买了现在在香港东九龙的地块，盖成了我们现在的办公楼，以及后续我们在澳大利亚和伦敦收购的也是办公楼项目。资产类别我们也有所扩大。
当然我们还希望考察其它市场，包括现在大家谈得很多的物流项目，以及数字资产，这些方面我们也在研究当中。另外也是从价值链的角色，香港房托条例也正在修改当中，我们刚刚上市的时候只是做资产管理，到陆续参与开发市场，做房地产开发项目，到后续随着这些投资限制的放开，我们可以参与合资，以及将来投资一些金融项目，以及有一些占比不一定高，可能有些投资项目，占比不一定需要超过一半以上的，这样我的投资类别就会更多。
另外一个比较重要的点，也是我们经营的核心，除了资产管理，就是有一个ESG，就是环境、社会以及管制，放到我们日常的营运上面。
从环境方面，我们在2016年的时候，是第一家香港企业在亚洲区发行绿色债券，2019年我们还做了另外一个创举，当时我们做了一个绿色可换股债券，这在当时的全球市场上是首例。今年初我们做了另外一个贷款协议，它是与可持续发展表现挂钩的，如果我们在可持续发展方面通过了一些审核达标之后，会影响到我们的融资成本。
另外就是在能耗方面，通过设备设施的更新，从耗电量来说，跟10年前相比已经减少了40%，这也是随着科技的进步，我们利用一些科技的手段来控制能耗，以及设备设施的提升，怎么样去达到这个目标。
我们还与一些机构合作，安装一些太阳能光伏系统，使得我们能用更多的手段去节省能耗。我们还跟一些志愿机构做了一个很有意义的活动，有很多菜市场都会有一些卖不出去或者是剩下的东西，以前就当垃圾扔掉了，造成很大的浪费。现在我们和一些慈善机构合作，在每天傍晚的时候就去这些菜市场回收这些剩食，然后再做处理，再派发给一些有需要的群体，这也对一些基层的老百姓有非常好的帮助。
在社会方面，我们也有一个爱汇聚计划，我们每年从物业收入净额的0.25%作为款项提供给慈善机构，从2015年开始，我们还推出领展大学生奖学金，如果你的家庭里三代里才出了你这么一个大学生，我们就会给你提供奖学金，就鼓励基层的贫困家庭通过自己的努力提升，另外还有今年针对疫情，我们成立了商户同舟计划，减轻租户负担，共渡时艰。
另外是在管制方面，领展的资产由独立受托人负责保管，发挥额外的监管及保障作用。我们的董事会当中，绝大部分是独立非执行董事，董事会的人员可以以更宏观的角度来看我们怎么配合市场、社会以及公司的政策的要求，在董事会当中只有我们的行政总裁和首席财务执行官是执行董事，其他都是独立非执行董事。
当然他下面还有一些工作委员会。我们也有一个内部的监督、审计的部门，我们的审计部门是直接汇报给董事局的，是独立于领展日常运营的架构之外，然后再看看我们内部的一些风险管理，以及内部的机构运作，加强我们的管制水平。
（见PPT）这是我们的中短期目标，我们推出了一个2025的愿景，希望加强我们的组合增长，追求卓越的文化。在今天可能房地产算是一个旧经济，但是我们还是要在创新方面，以及我们的日常运营、工作当中有什么创新点，使得我们更有效率，当然后续的一些客户体现，地方营造、环境都是我们关心的。
我们还是希望单位资金有一个持续的增长，使得我们的分派会增长，我们希望能继续保持A级的评级，使我们的融资成本降低，通过资金成本的优势，去提升我们的回报率，方方面面的目的也就是令我们的基金持有人获得更好的回报。
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